Hoeveel huurverhoging na vervangen geiser en ketel?
Als in een huurwoning de geiser (eigen bezit) en de cv ketel (van woningbouw) worden vervangen (moeten) voor een HR-Ketel, met hoeveel mag de huur dan verhoogd worden? Wat is een redelijke verhoging?
Deze vraag is gesloten en kan niet meer worden beantwoord. Let op! Gesloten topics hebben een archieffunctie. De vragen sluiten mogelijk niet meer aan bij de huidige situatie en kunnen gedateerde informatie bevatten.
Dat is een wat lastig antwoord dat nogal afhankelijk is van voorwaarden en omstandigheden. Een uitgangspunt is het volgende:
V = (H x I x F) / E
V = verhoging woninghuur per maand; H = woninghuur per maand; I = investering voor de nieuwe HR ketel inclusief montage; F = vier tot vijf (4 tot 5), dat is de factor voor het aantal CV ketels dat gedurende de economische levensduur van de woning zal worden versleten/afgeschreven, dit is afhankelijk van het verdienmodel van de huisbaas. Hoe meer hij voor snelle poen gaat, hoe hoger de factor; E = executiewaarde van de woning indien deze een koopwoning zou zijn, de executiewaarde is in de regel zo'n 80% van de 'onderhandse vrijwillige verkoopwaarde' voor welke een vergelijkbare woning onder particulieren wordt verhandeld.
Voorbeeld voor een HR Combiketel: V = (650 x 1.700 x 5) / 120.000 = € 46,04 per maand
U kunt zelf de juiste waarden voor uw situatie bepalen, maar ik denk dat het tussen de € 40,- en € 50,- per maand uitkomt voor een HR combiketel (met warm water voorziening) en tussen de € 35,- en € 45,- voor een HR CV ketel.
Als de cv ketel van de woningbouw vervangen moet door ouderdom mag daarvoor Geen huurverhoging berekend worden, dat is gewoon onderhoud. Als ze er voor kiezen een HR te nemen en JOU Geiser daarvoor overbodig te verklaren is dat hun probleem dat is Geen woningverbetering.......
Als het op Verzoek van jou gebeurd mogen ze de huur wel verhogen, maar dan kun je er, als je van plan bent daar lang te blijven wonen, misschien beter voor kiezen het zelf te betalen want de huurverhoging die je ervoor betaald gaat ook elk jaar weer mee met de jaarlijkse huurverhoging en `HR ketel` die betaal je dan levenslang en dubbel en dwars............. even rekensommetje maken dan.
Het installeren van een HR combiketel (gesloten aan/afvoer lucht/rook) is weldegelijk een verbetering en een verhoging van de veiligheid als daarmee een geiser (koolmonoxide) weg wordt gewerkt. Verder gaat het niet om wat het oude was, maar om het nieuwe wat komt. De € 19,50 (ik neem aan per maand) huurverhoging is redelijk. De prijs is ruim onder mijn natte duim formule. De energiebesparing (gasrekening) door de HR gaat er bovendien ook nog van af.
[quote=herrdroetker schreef op dinsdag 7 feb 2012, 23:17]Het installeren van een HR combiketel (gesloten aan/afvoer lucht/rook) is weldegelijk een verbetering en een verhoging van de veiligheid als daarmee een geiser (koolmonoxide) weg wordt gewerkt.
Dat heet vervangen van oude troep en meegaan met de moderne tijd............. Geen Woningverbetering.
[quote=stacey schreef op dinsdag 7 feb 2012, 23:24][quote=herrdroetker schreef op dinsdag 7 feb 2012, 23:17]Het installeren van een HR combiketel (gesloten aan/afvoer lucht/rook) is weldegelijk een verbetering en een verhoging van de veiligheid als daarmee een geiser (koolmonoxide) weg wordt gewerkt.
Dat heet vervangen van oude troep en meegaan met de moderne tijd............. Geen Woningverbetering. Onzin, een oude VR-ketel zou prima vervangen kunnen worden door een nieuwe VR-ketel. Als er een HR-ketel voor in de plaats komt, is dit een verbetering tov de oude situatie.
Bedankt voor alle reacties! Als ik t zo lees valt de verhoging nog wel mee dus dan gaan we er maar voor! Als het goed is gaan we nu ook flink besparen met de nieuwe ketel dus dan is het het wel waard......
Het vervangen van een 15 jaar oude CV-ketel is groot-onderhoud. De huurcommissie geeft als afschrijvingstermijn van een CV-ketel een termijn van 15 jaar aan. Dus vervanging is onderhoud en geen woningverbetering!
Ik heb het ook nog even nagevraagd bij buren (huur en eigen woning woont hier naast elkaar). Daar is een paar jaar geleden de oude losse geiser en CV-installatie vervangen door een HR-combi-ketel. Die waren meer dan 15 jaar oud. Dat werd ook aangemerkt als groot-onderhoud en er heeft geen huurverhoging plaatsgevonden. Dat had de woningbouwvereniging wel graag gewild. Die boden eerst individueel aan om de handel te vervangen op "verzoek van de huurder" met huurverhoging.
Die regel geldt dus al langer dan de meest recente publikatie van: Versie januari 2011 van de Huurcommissie, waarnaar de link verwijst.
[quote=spooky01 schreef op woensdag 8 feb 2012, 11:32]Stacey heeft gelijk, ik zou niet akkoord gaan met een huurverhoging. Je kunt bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging bij de huurcommissie.
Dat kan je doen, maar dan word je terugverwezen naar de woningbouwvereniging, omdat je daar als eerste moet zijn met je klachten. Pas als je er niet uitkomt met de woningbouwvereniging, kan je een zaak aanhangig maken bij de huurcommissie en wordt die in behandeling genomen. Niet voor die tijd!
Vorig jaar is bij mij de VR ketel (18 jaar oud) vervangen voor een HR ketel, daar is 1,76 euro p/m huurverhoging voor berekend. Daar ga je niet moeilijk over doen. Ik vind 19,50 erg veel. In ieder geval in vergelijking met mijn verhoging. Of bedoelde je 19,50 per jaar?
[quote=sandrav11 schreef op woensdag 8 feb 2012, 09:07]Bedankt voor alle reacties! Als ik t zo lees valt de verhoging nog wel mee dus dan gaan we er maar voor! Als het goed is gaan we nu ook flink besparen met de nieuwe ketel dus dan is het het wel waard...... Beste Sandra,
U betaalt huur en daarvoor dient u een veilige en normaal werkende warmwatervoorziening te krijgen!
De woningbouw mag de huur helemaal niet verhogen als er alleen een nieuwe warmwatervoorziening wordt geplaatst! Het is dus onfatsoenlijk beleid om de huurder proberen te overvallen met een onterechte huurverhoging.
Stacy en Vladja hebben gewoon 100% gelijk!
Als u vrijwillige akkoord gaat met de huurverhoging, beloont u het onfatsoenlijke handelen van de woningbouw; maar dat is geheel uw vrijwillige keus...
[quote=zoekster schreef op woensdag 8 feb 2012, 12:22]Vorig jaar is bij mij de VR ketel (18 jaar oud) vervangen voor een HR ketel, daar is 1,76 euro p/m huurverhoging voor berekend. Daar ga je niet moeilijk over doen. Ik vind 19,50 erg veel. In ieder geval in vergelijking met mijn verhoging. Of bedoelde je 19,50 per jaar?
Het nieuwe onfatsoenlijk beleid van vele woningbouwverenigingen en als de huurders het gewoon slikken...
Ja het is inderdaad € 19,50 per maand de verhoging. Maar denk dat het verhaal toch net iets anders ligt, zal het even beter uitleggen. De geiser is 3 jaar geleden vervangen voor een nieuwe, maar daar is altijd ellende mee geweest. Na meerdere reparaties, smoesjes en dergelijke van het installatiebedrijf is ie nu toch echt helemaal kapot gegaan. Deze is natuurlijk ons eigendom maar aangezien de ketel ook al 15 jaar oud is heeft het installatiebedrijf bij de woningbouw gevraagd of er een combiketel kan komen. Het installatiebedrijf doet ook al het werk voor deze woningbouw namelijk.
En dat kan dus nu uiteindelijk wel (eerdere aanvragen zijn altijd afgekeurd omdat dat teveel werk zou zijn) maar wel tegen huurverhoging.
Waarschijnlijk staan ze dus wel gewoon in hun recht met de verhoging. Ze behandelen het nu alsof wij het zelf aangevraagd hebben natuurlijk. Vervelende is wel dat wanneer het de ketel was geweest die de geest had gegeven (wat hoogstwaarschijnlijk binnenkort gaat gebeuren want die is ook niet echt best meer) we dan waarschijnlijk geen verhoging hadden gehad omdat die wel van de woningbouw zelf is en dus onder onderhoud valt.
Al met al dus gewoon een hele vervelende situatie waarin we waarschijnlijk weinig keus hebben aangezien het wel goed gemaakt moet worden!
Deze toelichting zet het verhaal in een heel ander daglicht. In dit geval kan de woningbouwvereniging inderdaad de huur verhogen. Dat heeft niets met groot-onderhoud te maken.
Een cv installatie van 15 jaar dient vervangen te worden ook al werkt deze nog goed, Na 15 jaar is namelijk het systeem verouderd en verbruikt relatief meer dan een HR ketel welke ze ook bij vervanging verplicht zijn te installeren. Nou is de verhoging wel € 19,50 maar de besparing t.o een oude cv/geiser kan wel eens meer opleveren. Maar even gekeken bij Google kreeg ik deze Je tekst hier... beleid_huurverhoging_na_woningverbetering Misschien maakt dat wat duidelijk.
Een huurverhoging van € 19,50 per maand = € 234,-- per jaar. Afschrijving volgens huurcommisie, zie mijn eerdere antwoord, is 15 jaar.
15 jaar x € 234,-- = € 3.510,-- voor de gehele periode doorberekend. Een gangbaar bedrag voor vervanging CV-installatie/geiser door een combi HR-ketel door een installatiebureau. Het is niet alleen het plaatsen en aansluiten van de installatie (leidingwerk), maar ook aanpassen afvoer rookgassen door dak.
Kijk hoe de warmwatervoorziening is ingesteld. Bij de meest HR-ketels heb je de keuze tussen : wachten tot de leiding geheel doorgelopen is (zoals bij de geiser het geval was) of een kleine voorraad warm water op voorraad, waardoor je sneller warm water uit de kraan hebt. Deze voorverwarming op peil houden kost extra gas, want die moet dag en nacht op een bepaald temperatuur gehouden worden.
Het ongemak om langer op warm water te wachten tijdens de keren per dag dat je warm water nodig hebt (hoe vaak?), weegt vaak niet op tegen de extra gaskosten.
[quote=vladja schreef op woensdag 8 feb 2012, 13:15]sandra,
Een huurverhoging van € 19,50 per maand = € 234,-- per jaar. Afschrijving volgens huurcommisie, zie mijn eerdere antwoord, is 15 jaar.
15 jaar x € 234,-- = -- voor de gehele periode doorberekend. Een gangbaar bedrag voor vervanging CV-installatie/geiser door een combi HR-ketel door een installatiebureau. Het is niet alleen het plaatsen en aansluiten van de installatie (leidingwerk), maar ook aanpassen afvoer rookgassen door dak.
Vladja
Maar daar komt (bijna) elk jaar de gewone huurverhoging over heen. Dan kom je hoger uit dan € 3.510.
Het gaat om het bedrag dat ze om te beginnen door mogen berekenen met de huurverhoging bij installatie. Daar staat de jaarlijkse huurverhoging los van.
Aan het eind van die 15 jaar afschrijving, krijg je geen vervangende ketel ge-installeerd voor dat zelfde bedrag bij groot-onderhoud. Dat bedrag is - net als alle andere kosten van een huis - ook gestegen.
Er mag inderdaad geen huurverhoging gevraagd worden, Mijn huisbaas (VESTIA Rotterdam Zuid ) gaat dit jaar ook alle oude verwarming's ketels vervangen (23 jaar oud ) en de huur blijft hetzelfde !!
De verhuurder mag in dit geval absoluut geen huurverhoging in rekening brengen dit val gewoon onder groot onderhoud, niet u maar de installateur heeft om vervanging gevraagd waarschijnlijk omdat de oude cv ketel gewoon oud is en daar hoeft u GEEN cent extra voor te betalen...
De link is al voorbijgekomen print dit document uit stel een bezwaarschrift op en verwijs naar naar de bijlage die u bijsluit...
Komt u er niet uit maakt u bezwaar bij de huurcommissie en dan zal blijken dat deze er snel uit zijn, zeker bij een ketel die 15 jaar oud is...
Dat de woningbouw de oude warmwatervoorziening gelijk vervangt voor u is hun beslissing in feite ook iets waar de installateur om gevraagd heeft als ik u goed begrijp ook hier hoeft u geen huurverhoging voor te betalen...
Gewoon bezwaar indienen tot de huurcommissie toe en zien waar het schip strand, u heeft de berekening al gezien welk bedrag u dit kunt schelen over een periode van 15 jaar!!!
Er is geen enkele verplichting om een CV-ketel na de 15 jaar afschrijving te vervangen. De 15 jaar, die de huurcommissie aanhoudt, houdt in dat de CV-installatie niet in een kortere periode mag worden afgeschreven, waardoor de huur meer zou stijgen..Het heeft dus alleen te maken met het bepalen van de toegestane huurverhoging wegens verbetering.
De CV-ketel mag rustig nog een aantal jaren in gebruik blijven. Dat gebeurt ook in veel gevallen. Als de woningbouw besluit om alle ketels wegens ouderdom te vervangen, dan is het groot onderhoud en mag de huur niet verhoogd worden. Maar dat is hier niet aan de orde.
De vraag is of er gevraagd is om instemming om gelijktijdig de CV-ketel te vervangen en een woonverbetering uit te voeren. In de trend: als we cv-ketel door HR vervangen gaat je minder stookkosten betalen, nemen wij de warmwatervoorziening dus voor onze rekening, bent u van dat gedonder met een eigen aparte geiser af, of zoiets.
Een VR ketel moet meestal besteld worden en is nauwelijks goedkoper, soms zelfs duurder of niet meer leverbaar, afhankelijk van het merk. Omdat 99,9% een HR ketel koopt is het dus niet rendabel tenzij het onmogelijk is een afvoer te maken om een VR ketel te plaatsen.
Dus totaal geen meerprijs is het redelijkste. En de geiser, ja de combi ketels zijn ook nauwelijks duurder dan een kale en vaak word een combi gemonteerd en de tap deel dan niet aangesloten. De kale ketel zonder tap moet ook namelijk besteld worden dus vaak is de HR Combi de enige die maar leverbaar is.
Ik had precies hetzelfde als jij. Gehuurd,verwarmingsketel en eigen geyser. 3 jaar geleden was de de verwarmingsketel aan de beurt om vervangen te worden. De woningcorporatie deed mij bij monde van de ,,onderhoudsfirma'' het voorstel om een HR combi te plaatsen en de geyser te verwijderen.Ik kon ook voet bij stuk houden en alleen een nieuwe HR ketel laten plaatsen.De huur bleef dan gewoon gelijk omdat je bij de huur ook voor vervanging van de ketel betaald.Bij het kiezen van een HR combi zou dan de huur met 12,50 euro (per maand) stijgen als huur voor de warmwatervoorziening.Geen probleem,mensen die een huurboiler of huurgeyser hadden moesten daar immers ook rond de 10 euro p/m voor betalen. Onder zachte dwang heb ik ook maar gekozen voor een HR combi,omreden dat bij een nieuwe HR ketel de afvoerpijp van de geyser niet meer aangesloten mocht worden op het nieuwe aan/afvoerkanaal.De installatie-firma had daarvoor mijn toestemming met ondertekening nodig.Alles is netjes gemaakt en ik heb er achteraf geen spijt van.Dat de verhoging bij jou nu ruim 19 euro is,vind ik niet weinig, echter ook niet rampzalig veel.Immers alle prijzen rijzen de pan uit. Zoals al bijna iedereen zegt,voor de vervanging van de verwarmingsketel alleen mag geen huurverhoging gevraagd worden.Dit is periodiek onderhoud en de kosten daarvoor zitten in de maandelijkse huur. Succes met de HR combi.
[quote=vladja schreef op woensdag 8 feb 2012, 16:52]Red1 en 1Paul,
Er is geen enkele verplichting om een CV-ketel na de 15 jaar afschrijving te vervangen. De 15 jaar, die de huurcommissie aanhoudt, houdt in dat de CV-installatie niet in een kortere periode mag worden afgeschreven, waardoor de huur meer zou stijgen..Het heeft dus alleen te maken met het bepalen van de toegestane huurverhoging wegens verbetering.
De CV-ketel mag rustig nog een aantal jaren in gebruik blijven. Dat gebeurt ook in veel gevallen. Als de woningbouw besluit om alle ketels wegens ouderdom te vervangen, dan is het groot onderhoud en mag de huur niet verhoogd worden. Maar dat is hier niet aan de orde.
De vraag is of er gevraagd is om instemming om gelijktijdig de CV-ketel te vervangen en een woonverbetering uit te voeren. In de trend: als we cv-ketel door HR vervangen gaat je minder stookkosten betalen, nemen wij de warmwatervoorziening dus voor onze rekening, bent u van dat gedonder met een eigen aparte geiser af, of zoiets.
Vladja
Hoi Vladja deze verplichting is er inderdaad niet, de ketel word vervangen op voorstel van de installateur, degeen die zorg moet dragen voor onderhoud en deze heeft tegelijk voorgesteld om een HR-ketel te instaleren en niet de huurder al gaat deze uiteraard wel accoord...
De installateur doet het onderhoud en heeft (waarschijnlijk) geconstateerd dat de ketel in slechte staat is en vervangen moet worden, hier heeft de huurder verder niets mee te maken...
Groot onderhoud word gedaan zowel in één huis tegelijk als in meerdere tegelijk, de term word gebruikt om aan te geven dat het onderhoud is welk verder gaat dan "normaal" onderhoud en heeft niets te maken met de hoeveelheid huizen waar in deze uitgevoerd word, dit is een wijdverbreid misverstand...
Als topic starter handelt zoals ik hierboven voorstelde heeft ze grote kans dat zij in het gelijk word gesteld door de huurcommissie!!!
Toch vrees ik dat de woningstichting niet toegeeft. Ik heb ook geprobeerd om via de bewoners- en huurcommissie niet voor de HR combi 12,50 euro extra hoeven te betalen.Helaas kreeg ik te horen dat huur voor de extra voorziening van warmwater gerechtvaardigd is.Bewoners die tot dan een huurgeyser hadden moesten daar altijd 9 euro per maand extra voor betalen.Deze bewoners moesten, nadat ze ook een HR combi kregen, het gelijke bedrag als ik gaan betalen (12,50 euro).Dus een verhoging van 3,50 euro voor hun. Als je via de huurcommissie gelijk krijgt zou dat knap zijn.
De woningstichtingen gaan steeds vaker overal geld voor vragen.Na 35 jaar moet nu opeens het reinigen van de dakgoot zelf betaald worden.Kreeg van hun juridisch medewerker gezegd dat, als de dakgoot minder dan 6 m boven de drempel is,de reiniging voor eigen kosten is.Mededelen of in kennis daarvan stellen is nooit gebeurd.Huurdersbelangencommissie en huurcommissie konden niks betekenen.Het huurcontract is daar niet duidelijk en bindend genoeg in.Ik denk dat de woningcorporaties ,,langzaam maar zeker'' steeds machtiger worden..
Ik zou eerst eens kijken wat het huurcontract hier over zegt. Normaal kan er geen sprake zijn van een huurverhoging en kom je er niet uit loop dan eens bij het juridisch loket binnen. Met je huurcontract. Veel succes
Dat is dus maar de vraag Vladja de ketel word vervangen op voorspraak van de monteur, dit zal niet voor niets zijn dat deze monteur dit advies heeft gegeven...
Als het om vervanging gaat mag men geen huurverhoging toepassen zo simpel is het, ondehoud of groot ondehoud is gewoon voor rekening van de verhuurder, hij moet immers zorgdragen voor een goed onderhouden verhuurobject waar men kan wonen of werken zoals dit bedoeld is...
In dit geval kan men dat niet als de ketel niet goed werkt en dus vervangen moet worden maar inderdaad ik hoor ook graag van topic starter hoe het nu precies zit en waar ze mee akkoord zijn gegaan of niet...
Ik heb een CDi (brommer onderdeel) besteld en deze zou DPD bezorgen. Echter is de CDi nooit afgelevert alleen de verpakking zat in de brievenbus. En daar gaat het in onze ogen mis, omdat dit geen brievenbus pakket was. De afmetingen van de CDi zie foto zijn groter dan die van onze brievenbus. Wij hebben natuurlijk direct contact gehad met DPD maar zij geven de leverancier de schuld omdat het pakke
...
Lees meer
Ik heb een mobiel abonnement bij Vodafone Red Together met mijn vrouw als medegebruiker genomen om buitenshuis wifi te hebben en te gebruiken. Nu kwam ik erachter dat Vodafone mijn thuisgebruik van de wifi (deze gebruik ik overig van Ziggo) de mb"s noteert en aftrekt van mijn afgesloten gb contract bij Vodafone. Bijvoorbeeld: op 02/03/2024 heb ik om 19.23 0,01 mb gebruikt. Hoe dan? als ik en
...
Lees meer
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de
...
Lees meer
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen. Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde. Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Hallo allemaal, Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen. Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer
