Dag Martinus,

Je schrijft: De hypotheek bedroeg FL. 175.000,00 en zijn huis is nu zeker € 200.000,00 waard.

Bedroeg: Wat is intussen afgelost? En wie heeft die waarde bepaald? Eigenaren maken zich gemakkelijk schuldig aan "wishful thinking".

De hypotheeknemer rekent anders, om zich geen buil te vallen bij omzetting naar aflossingsvrij.

In de huidige dalende tendens van zeer overspannen huizenprijzen, waar het einde n.m.m. nog lang niet in het zicht is, zou het zo maar kunnen gebeuren dat de huizen 1/3-e minder waard worden in relatief korte tijd. Dat is in de 80-er jaren ook gebeurd en er zijn tekenen dat de crisis sterker is/wordt. Doemdenken is mij vreemd! Eerder ben ik realist.

Houd er rekening mee dat een hypotheeknemer nu zo rekent bij de vraag het object aflossingsvrij te mogen maken:

Stel: zijn vaste inkomen waarop de hypotheek is gevestigd blijft hetzelfde.
Stel: het huis is bij officiële taxatie nu (rapport vereist bij omzetting) €200.000,-- waard.
Het aannemelijk risico van waardedaling tot 2/3-e van de huidige waarde er eerst af, rest zeg €145.000,--. Van dit bedrag zal uitgegaan worden bij omzetting.
Hypotheeknemers rekenen over het algemeen met 60 à 70 % van deze waarde als risicoloos kapitaal bij gedwongen verkoop. Want zij gaan uit van een "worst case"scenario.

Als intussen de hypotheekschuld tot zo'n €105.000,-- is gedaald, dan lijkt me het aflossingsvrij maken geen probleem op te leveren. Daarboven zou ik nog niet de kosten van de taxatie willen riskeren. Deze kosten zijn overigens aftrekbaar.

Hardware ERror MAN. (=aflossingsvrij sinds 20 jaar.)

In 1992 is heeft deze kennis een spaarhypotheek ter waarde van 175.000 guldens. Buren van hem hebben hetzelfde huis een half jaar geleden gekocht voor 335.000 euro. Het lijkt mij dat zijn woning, ook al gaat alles hard omlaag nog wel 200.000 euro waard is tegen de tijd (zeg 10 jaar) dat hij gaat verkopen. Hij lost per maand 400 euro af en spaart 100 euro. Dus nu 16 jaar x 400 euro p/mnd =  76800 euro. Het lijkt me dat hij toch wel genoeg over houdt bij uiteindelijke verkoop ? Vandaar dat ik dacht dat oversluiten wel kon opdat hij nu wat meer financiele armslag krijgt, of niet ?  

Gister stond in de krant dat metname de mensen met een aflossingsvrije hypotheek het eerst in de problemen komen bij een economische krisis zoals nu!

Als ik je vraag en je antwoorden bekijk, dan zie ik het volgende:

in 1992 een huis gekocht voor 175000 gulden.

een afbetaling van 400 euro per maand (=4800 euro op jaarbasis)

reeds 16 jaar betaald, dus nu al 76800 euro afgelost ( dus ruim 169000 gulden)

voor de spaar geld hetzelfde , 16*12*100*2.20371) geeft een spaarbedrag van 42300 gulden (en dit nog zonder rentebijrekening). Dat betekend dus dat die kennis nu al ruim ( 211000) gulden heeft betaald, en dus geen schuld meer op de woning heeft staan. Of er klopt iets niet in de vraagstelling, of er wordt ergens een denkfout gemaakt. Bijv dat die 400 euro geen aflossing is, maar de maandelijkse rentebetaling.

Verder is het bij de beantwoording van deze vraag van belang wat zijn spaarrente op de hypotheek is, en in welke belastingklasse hij met zijn inkomen valt.

@Kaak1
Bij een spaarhypotheek betaal je geen aflossing. Het bedrag van € 400,-- is het bedrag dat aan rente betaald moet worden. De conclusie dat de hypotheek dus inmiddels is afgelost, klopt niet.

Aangezien de hypotheek al over de helft van de looptijd zit, zou ik op lange termijn gaan kijken wat gunstig is. In 2022 zal de spaarpolis namelijk tot uitkering komen en wordt (een deel van) de hypotheek afgelost. Op dat moment heeft uw kennis dus geen hypotheek meer op de woning. Dat is wel zo handig aangezien vanaf dat moment de kennis ook geen rente-aftrek meer geniet. Op lange termijn kan omzetten dus niet uit.

@Hardware,
Taxatiekosten zijn ook fiscaal aftrekbaar bij omzetting (ook de rente die je daar over betaald). Alleen de rente die je betaald over meegefinancierde eventuele boeterente is niet aftrekbaar.

Met het spaarbedrag in de maandelijkse termijn wordt de hypotheek op einddatum afgelost. Per jaar wordt dus 1.200 gespaard x 17 + rente = naar schatting (huidige waarde) 40.000. Het exacte bedrag kan bij de hypotheeknemer worden opgevraagd. Het voordeel van spaarhypotheek is de koppeling tussen rente van spaartegoed en rente over de schuld. De schuld blijft gedurende de hele looptijd gelijk aan het startbedrag van FL 175.000,00; er is dus nog niets afgelost.
Voor het gemak stel ik de schuld op 80.000 euro en spaarbedrag thans op 40.000 euro, zodat de helft als restschuld zou blijven staan. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het boetebedrag bij het omzetten van de hypotheek. Het voordeel van 100 euro dat nu wordt betaald voor het sparen kan deels teniet gaan doordat boete moet worden betaald en de rente thans hoger kan zijn dan nu op de hypo het geval is. Rentebetaling nu 3.600 euro per jaar over 80.000 schuld is 4,5 %. Als de boete meevalt en na omzetting een restschuld van 40.000 tot 50.000 overblijft op 5 % rente dan moet per jaar maximaal 2.500 euro worden betaald. Daarmee wordt per maand 200 euro aan betalingen bespaard, waarvoor bijvoorbeeld banksparen zou kunnen worden geregeld, want aan de betaling van 400 euro per maand is uw vriend toch al gewend.

Er wordt niets afgelost op een spaarhypotheek; pas op einddatum.
Rekensom klopt ook niet erg.

@marcel

Ik had al gesteld dat die 400 euro waarschijnlijk de rente was. Daarnaast ka je ook bij een spaarhypotheek ook extra aflossen, dus hoeft het niet perse de rente te zijn. Dit heb ik in het verleden ook zelf gedaan.

Het spaardeel levert ook de rente op van de afsluiting. Als ik mij goed herinner dan betaalde je begin jaren 90 zo'n 9% voor een vijfjarige hypotheek, en kreeg je ook die rentevergoeding op je spaardeel. Dus als het een langjarige hypotheek was, dan zal ik die zeker niet omzetten, maar wel kijken naar de mogelijkheid om een extra storting te doen,die dan ook die hoge rentevergoeding oplevert.

@ Marcel:

"@Hardware,
Taxatiekosten zijn ook fiscaal aftrekbaar bij omzetting (ook de rente die je daar over betaald)."

Marcel, dat schreef ik in de laatste regel van m'n vorige betoog.

Uit het hele verhaal van vraagsteller blijkt m.i. temeer dat een hypotheekgever zich makkelijk schuldig kan maken aan "wishful thinking" als hem of haar dat het beste uitkomt.

Vanwege de boete, welke ik bij omzetting en vervroegd aflossen moest betalen (de hypotheeknemer laat zich de rentederving niet zomaar uit de handen glippen) heb ik het contract van 15 jaar maar even uitgezeten. Dat liep nog 4 jaar toen ik vervroegd wilde aflossen.

H.

<SCRIPT language=javascript>

Laat hem eens naar een onafhankelijk adviesbureau gaan. Zij kunnen hem precies uitleggen waar hij het meeste voordeel uit kan halen. Probeer eens [edit redactie]