gumo
door gumo Sep 9, 2014 om 11:07
Geldzaken & recht

Benadeeld door onterecht hoge taxatie woning

In 2006 heb ik als enige erfgenaam van een familielid de woning gekocht waarin deze mocht blijven wonen. (Vruchtgebruik) Dit was namelijk belastingtechnisch gunstiger dan dat ik het huis zou erven na overlijden. Hiervoor moest een taxatie worden gedaan. In verband met de notaris. Er was al gevraagd rekening te houden met het feit dat het om een verkoop onder familie ging, dus of de taxatie aan de gunstige kant zou kunnen blijven. De persoon in kwestie had de woning (bj. ca. 1900) zwaar verwaarloosd en was ook een zog. hoarder/ verzamelaar in z'n ergste vorm! Ondanks dit kwam de taxatie vrij hoog uit, maar dat was toch echt de waarde volgens de makelaar, gezien de ligging van de woning. Nu is de bewoner overleden en moet het huis worden verkocht omdat ik er niet in kan en wil wonen. Wij hebben dezelfde makelaarsfirma ingeschakeld voor de verkoop. Na een uitvoerige rondleiding door de woning kwam deze erachter dat het huis rijp is voor de sloop en niet meer gerenoveerd kan worden en dus slechts de grondprijs minus sloopkosten kan worden gevraagd/verwacht. Dit is 300% lager dan de taxatie in 2006! Hij begreep ook niet hoe destijds deze prijs tot stand is gekomen, ondanks de hogere huizenprijzen in die tijd. We hebben het hier om een bouwval die in 2006 zelfs nog niet ontruimd was. Men kon er amper lopen! Nu zag alles er redelijk netjes uit dankzij een enorme opruimactie. Ik heb vanaf 2006 wel belastingtechnisch alles berekend gekregen over het te hoge taxatiebedrag en nu blijkt het huis dus feitelijk waardeloos. Wat kan ik hiertegen doen achteraf?

4408 21 Rapporteer

Deze vraag is gesloten en kan niet meer worden beantwoord. Let op! Gesloten topics hebben een archieffunctie. De vragen sluiten mogelijk niet meer aan bij de huidige situatie en kunnen gedateerde informatie bevatten.

marcel75
door marcel75 - Sep 9, 2014 om 11:34
5124 Antwoorden / 4 Vragen
0

Als je je aangifte de laatste jaren goed gedaan hebt, heb je de WOZ-waarde opgegeven in Box 3 (althans de gekapitaliseerde waarde daarvan). Ik hoop ook er sinds 2010 een vergoeding van 6% van de WOZ-waarde is voldaan om er voor te zorgen dat je inderdaad het beoogde fiscale voordeel hebt voor de erfbelasting. Anders moet je alsnog erfbelasting betalen over de WOZ-waarde van de woning.

Het is natuurlijk wel mogelijk dat de woning de laatste 8 jaren nog meer verwaarloosd is waardoor renovatie nu niet meer zinvol is. Anderzijds hebt u in 2006 ook niet geageerd tegen de taxatie.

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 11:48
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0

[quote=marcel75 schreef op dinsdag 9 sep 2014, 11:34]Ik hoop ook er sinds 2010 een vergoeding van 6% van de WOZ-waarde is voldaan om er voor te zorgen dat je inderdaad het beoogde fiscale voordeel hebt voor de erfbelasting.

Wat bedoel je hier precies mee?
Een vergoeding van 6% van wie aan wie?

marcel75
door marcel75 - Sep 9, 2014 om 11:56
5124 Antwoorden / 4 Vragen
0

Czar,
Een vergoeding van 6% over de WOZ-waarde door de bewoner aan de huiseigenaar. Is dit niet betaald, dan stelt de Belastingdienst zich op het standpunt dat de rechten van gebruik en bewoning niet zijn voorbehouden door de bewoner en dat derhalve er geen onbelaste verkrijging is. Wel mag je dan nog, als verzachting van de pijn, de betaalde koopprijs in mindering brengen. Dat laatste kan in dit geval nog wel wat soelaas bieden, maar de aanwas van bloot-eigendom naar volle eigendom is dus wel belast voor de erfbelasting.

tijger1
door tijger1 - Sep 9, 2014 om 11:57
42060 Antwoorden / 21 Vragen
0

@1953

Door de bewoner aan de koper.


@gumo

300% lager? Moet u geld toegeven?

tijger1
door tijger1 - Sep 9, 2014 om 11:59
42060 Antwoorden / 21 Vragen
0

Tikte in mijn vorige bericht per abuis @1953, dit moest uiteraard @czar zijn.

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 12:30
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0

Ik schrok al voor TS.
Dus als TS destijds meer heeft betaald voor de woning dan de huidige WOZ-waarde, dan is erfbelasting over de verkrijging van de woning wel van de baan? Die verkrijging is dan immers negatief.
Zo ja: stel dat de verkrijging van de woning 1 ton negatief is en TS erft ook nog andere zaken in de waarde van 1 ton, vallen die dan tegen elkaar weg v.w.b. de erfbelasting?

Ik ga even op stoel van TS zitten met mijn vragen in de hoop het duidelijk te krijgen.

gumo
door gumo - Sep 9, 2014 om 12:42
39 Antwoorden / 28 Vragen
0

@tijger1; foutje mijnerzijds. Bedrag is 3 x lager dan de eerste taxatie en @marcel75: de staat van de woning is zelfs iets verbeterd t.o.v. 2006 aangezien er een loodgieter bij is geweest die lekkages heeft verholpen en er heeft een immense schoonmaak en opruimoperatie in 2011 plaatsgehad in samenwerking met de GGD. We hebben wel degelijk geprotesteerd tegen de taxatie in 2006 maar kregen te horen dat het wel degelijk de waarde van het pand is!

heremietkreeft
door heremietkreeft - Sep 9, 2014 om 12:47
16777 Antwoorden / 202 Vragen
0

Boeiend probleem. Hoewel de taxatie in 2006 8 jaar geleden is en er waarschijnlijk sprake is van verjaring zou eens gekeken kunnen worden naar eventuele 'dwaling' door de taxateur destijds en daramee een aansprakelijkheidsstelling.

De opmerking van Marcel75 m.b.t. 6% is juist.

De door ts gebruikte term 'vruchtgebruik' kan ik niet (helemaal) plaatsen.
M.i. is vruchtgebruik aan de orde NA overlijden van een erflater door echtgenoot/echtgenote.

Hier is sprake van gratis ter beschikking blijven stellen hetgeen als ook al opgemerkt wel degelijk fiscale consequenties kan hebben, vergelijk met een gratis lening van geld.

marcel75
door marcel75 - Sep 9, 2014 om 12:48
5124 Antwoorden / 4 Vragen
0

Czar,
Het rekensommetje kan niet negatief uitpakken. Maximaal haalbare is nihil. Het verschil tussen tussen de waarde van de bloot-eigendom die betaald is en de huidige WOZ-waarde kan dus hooguit nihil zijn, ook al zou rekenkundig er een negatief bedrag uitkomen.

Gumo,
Dan had je of in 2006 een 2e taxatie moeten laten uitvoeren of de taxatie gaf ook de daadwerkelijke waarde aan. Is er na 2006 verder geen onderhoud meer geweest, dan kan het heel goed zijn dat het nu alleen nog maar een slooppand is. Bedenk ook dat de markt sinds 2006 behoorlijk verandert is. Wat destijds als opknapper verkocht kon worden, raak je nu aan de straatstenen niet meer kwijt behalve dan als bouwperceel.

marcel75
door marcel75 - Sep 9, 2014 om 12:56
5124 Antwoorden / 4 Vragen
0

Gerrit,
Je kunt je woning overdragen aan iemand anders (bijvoorbeeld je kinderen) onder voorbehoud van de rechten van gebruik & bewoning. Dat wordt vaak "vruchtgebruik" genoemd. Je mag dan wel levenslang in de woning blijven wonen, maar je kinderen zijn dan bloot-eigenaar van de woning. Als je alles goed regelt, hoeven de kinderen dan over de waarde van de woning geen erfbelasting te betalen. Dat kun je bij leven dus al regelen.

Van dwaling kan m.i geen sprake zijn. Er is immers niet gedwaald ten aanzien van het aangaan van de overeenkomst tot taxatie. Was deze overeenkomst niet gesloten als er een andere waarde uit zou komen? Dat waag ik te betwijfelen. TS heeft namelijk niet gedwaald ten aanzien van het aangaan van de overeenkomst, maar is het achteraf bezien niet eens met de uitkomst van de taxatie. En dat is geen dwaling, dat is gewoon niet eens zijn met de uitkomst nu deze, 8 jaar na dato, anders uitpakt.

Voordat je de taxateur kunt aanspreken, zul je moeten aantonen dat de waardedaling niet het gevolg is van het (niet-)onderhouden door de bewoner de afgelopen 8 jaar en de marktwerking van de afgelopen 8 jaar. Beide lijkt me erg lastig om aan te tonen.

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 13:03
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0


Een contra-expertise van de taxatie in 2006 kan natuurlijk niet meer worden gedaan, maar wie zegt dat de huidige taxatie wel klopt? Je kunt nu natuurlijk wel een tweede taxatie laten doen.

gumo
door gumo - Sep 9, 2014 om 14:33
39 Antwoorden / 28 Vragen
0

Ik heb gezien dat ik zonet weer in de fout ging met de waardevermindering. Nu dan definitief en correct: de huidige taxatiewaarde van de woning is nog geen derde van het in 2006 getaxeerde bedrag. Sorry voor de fout en bedankt voor alle reacties!

gumo
door gumo - Sep 9, 2014 om 14:45
39 Antwoorden / 28 Vragen
0

@czar: het klopt inderdaad dat er geen contra-expertise meer kan worden gedaan voor de taxatie van 2006, ik vertrouwde echter op de expertise van de ingeschakelde makelaar die hoog staat aangeschreven en meerdere filialen heeft en vooral in de betreffende gemeente veel zaken doet. Ik vrees echter dat het toen een courtage gevalletje is geweest (Makelaar krijgt van de "koopsom" een percentage courtage, hoe hoger de koopsom, hoe hoger het bedrag voor de makelaar.) Hij kon zich met dit bedrag namelijk geen buil vallen in die tijd omdat het nooit in de openbare verkoop is gebracht, dus was er ook geen marktwerking. Wie weet had het in 2006 in de openbare verkoop ook slechts een derde of de helft opgebracht. Daar komen we dus nooit achter. De huidige taxatie is m.i. realistischer. Dat zal ook wel moeten want nu komt het wèl op de markt! (Funda, advertenties e.d.) Het huis is qua staat van onderhoud niet echt achteruit gegaan in de tussenliggende jaren zoals ik al eerder had aangegeven. Ik voel me eigenlijk behoorlijk genaaid met terugwerkende kracht.

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 15:11
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0

[quote=gumo schreef op dinsdag 9 sep 2014, 14:45]@czar: het klopt inderdaad dat er geen contra-expertise meer kan worden gedaan voor de taxatie van 2006, ik vertrouwde echter op de expertise van de ingeschakelde makelaar ...
Eigenlijk had je in 2006 dus gewoon een taxatie-rapport moeten laten opstellen en zelf de verkoop kunnen doen, maar da's achteraf natuurlijk makkelijk praten. Wel erg zuur dat je nu bij dezelfde makelaar zit. Ik zie verder ook niet echt mogelijkheden. Ik zie wellicht nog een belastingprobleem als degene die in de woning heeft gewoond geen huur heeft betaald en de huidige WOZ-waarde nog erg hoog staat. Tenminste, als ik marcel75 goed heb begrepen.

gumo
door gumo - Sep 9, 2014 om 15:24
39 Antwoorden / 28 Vragen
0

De huidige WOZ waarde is zelfs hoger dan de te-hoge taxatiewaarde van de woning in 2006! Bezwaar maken tegen de WOZ aanslag had geen effect omdat de gemeente als maatstaf van de waarde "de ligging, faciliteiten in de omgeving en de waarde van soortgelijke woningen in dezelfde straat" neemt! In acht genomen het feit dat het inderdaad een prachtige historische locatie in een toeristenplaats aan een gracht is, hebben de -gemoderniseerde en gerenoveerde- buurtpanden inderdaad een veel hogere waarde!! Dit is echter appels met peren vergelijken. (Of eigenlijk: de waarde van een rotte appel in een mand vol goede appels gelijkstellen).

tijger1
door tijger1 - Sep 9, 2014 om 15:25
42060 Antwoorden / 21 Vragen
0

Een erfgenaam kan bezwaar maken tegen de WOZ waarde.

tijger1
door tijger1 - Sep 9, 2014 om 15:28
42060 Antwoorden / 21 Vragen
0

Hebt u dan bezwaar gemaakt? Want ook de staat van de woning zelf is van belang.

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 15:34
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0

[quote=tijger1 schreef op dinsdag 9 sep 2014, 15:25]Een erfgenaam kan bezwaar maken tegen de WOZ waarde.
Dat klopt en zelfs met terugwerkende kracht, omdat de erfgenaam belanghebbende is.
Heb ik zelf dus ook succesvol gedaan.
Hier ligt het toch even anders, want TS is al eigenaar van de woning.
TS zou gewoon even moeten nakijken hoe hoog de WOZ-waarde is en of dat geen problemen gaat geven.

marcel75
door marcel75 - Sep 9, 2014 om 16:02
5124 Antwoorden / 4 Vragen
0

Bij een taxatie speelt courtage geen rol. In de regel spreek je daar een vast bedrag voor af en ligt dat bedrag fors lager dan een courtage.

Als ik meer en meer zo lees is blijkbaar de taxatie uit 2006 nog niet zo gek geweest maar is de huidige waarde anders dan die in 2006. Maar dat is bij alle panden het geval!

czar
door czar - Sep 9, 2014 om 16:22
1209 Antwoorden / 20 Vragen
0

[quote=gumo schreef op dinsdag 9 sep 2014, 15:24]De huidige WOZ waarde is zelfs hoger dan de te-hoge taxatiewaarde van de woning in 2006! Bezwaar maken tegen de WOZ aanslag had geen effect ...blablabla ...
Dat blablabla slaat op de gemeente dan hè.
Doen ze altijd: alle bezwaren met hetzelfde standaard riedeltje standaard afwijzen.
Gewoon fel er tegenin gaan. De gemeente gaat pas echt kijken naar de inhoud van een bezwaar als je blijft vol houden. Dat komt omdat veel burgers ook standaard altijd bezwaar aantekenen.

heremietkreeft
door heremietkreeft - Sep 11, 2014 om 11:51
16777 Antwoorden / 202 Vragen
0

'marcel75' Dank voor de uitleg. Is geheel correct en ik heb weer iets geleerd.


Ik vraag mij wel af wat er nu 'over is van de vraag van GUMO. Het perceel ligt op een mooie plaats en dat betekent hoe dan ook dat het niet waardeloos zal zijn.

Terug naar de vraag

Nieuw op Vraag & Beantwoord

Ha
Hansie1947 - Mar 28, 2024 om 13:13
Vrije tijd & tuin

Vriendenloterij stoppen lukt niet

Al 2 keer een telefonsch gesprek gehad met een zeer irritante dame. Maar krijg het niet voor elkaar om op te bzeggen. Lees meer

ke
keesbakels - Mar 29, 2024 om 14:12
Geldzaken & recht

Wie is verantwoordelijk voor leeghalen huurwoning?

Mijn zoon heeft ongeveer 10 jaar bij zijn moeder ingewoond.Een verzoek om ingeschreven te worden als medehuurder is door de woningbouwvereniging  afgewezen. Zijn moeder is inmiddels overleden en hij heeft een andere woning. Er is geen erfenis, alleen (uitvaart) kosten. In hoeverre is hij aansprakelijk voor de volledige ontruiming van het huis & tuin?

Alvast bedankt voor de rea ... Lees meer

mijnnaamwashaas2345
mijnnaamwashaas2345 - Mar 25, 2024 om 16:49
Winkels & webshops

Minder bonusvoordeel bij Albert Heijn?

ik kom vrij regelmatig bij Albert Heijn en maak gebruik van de bonuskaart. Nu valt me op, het is een eenpersoonssteekproef ikweethet, dat ik qua bonusvoordeel een stuk minder voordelig uit ben sinds pakweg een half jaar. Waar ik voorheen makkelijk zonder veel moeite 10 procent bonusvoordeel had, kom ik nu tot ongeveer de helft als ik het bonnetje naloop. Zijn er meer AH-klanten die deze trend besp ... Lees meer