careltje
door careltje Jan 4, 2011 om 15:01
Geldzaken & recht

Doorhalingsacte verplicht?

De notaris is wettelijk verplicht de woning vrij van hypotheken over te dragen. Vandaar de doorhalingsacte. Maar waarom zou de verkopende partij die kosten moeten betalen? Is een doorhalingsacte wel verplicht volgens een wet? Ik hoor nooit iemand over die acte.... Is dit nieuw?

9854 26 Rapporteer

Deze vraag is gesloten en kan niet meer worden beantwoord. Let op! Gesloten topics hebben een archieffunctie. De vragen sluiten mogelijk niet meer aan bij de huidige situatie en kunnen gedateerde informatie bevatten.

ve
door verwijderd - Jan 4, 2011 om 16:36
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Als verkoper ben je verplicht een woning vrij van hypotheken en beslagen over te dragen. De notaris moet daar op toezien.

Een koper kan niet altijd zien hoeveel inschrijving (hypotheken en/of beslagen) er op je woning rusten. Omdat je ook per doorhaling moet betalen, is het niet het probleem van de koper dat jij 1 of 10 hypotheken en/of beslagen op je huis hebt. Die heb jij als verkoper er op gevestigd of zo ver laten komen. En omdat jij als verkoper dus de verplichting hebt om vrij van hypotheken en beslagen te leveren komen die kosten voor jouw rekening.

Je kunt die kosten overigens wel opvoeren bij je aangifte voor de Inkomstenbelasting. Daar zijn ze aftrekbaar net als hypotheekrente.

Dit systeem bestaat al jaren. De reden waarom je er weinig over hoort is ook relatief eenvoudig. Je hoeft er niet zelf voor naar de notaris en wordt achteraf geregeld door de notaris.

Het dus verplicht omdat door het alleen maar aflossen van een hypotheek, het hypotheekrecht nog wel inschreven staat bij het kadaster. Aflossen is dus maar een deel van je verplichting. Je moet er ook voor zorgen dat de inschrijving bij het kadaster verdwijnt.

ve
door verwijderd - Jan 4, 2011 om 17:42
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

marcel75 schreef op dinsdag 4 jan 2011, 16:36: Als verkoper ben je verplicht een woning vrij van hypotheken en beslagen over te dragen. De notaris moet daar op toezien.

Een koper kan niet altijd zien hoeveel inschrijving (hypotheken en/of beslagen) er op je woning rusten. Omdat je ook per doorhaling moet betalen, is het niet het probleem van de koper dat jij 1 of 10 hypotheken en/of beslagen op je huis hebt. Die heb jij als verkoper er op gevestigd of zo ver laten komen. En omdat jij als verkoper dus de verplichting hebt om vrij van hypotheken en beslagen te leveren komen die kosten voor jouw rekening.

Je kunt die kosten overigens wel opvoeren bij je aangifte voor de Inkomstenbelasting. Daar zijn ze aftrekbaar net als hypotheekrente.

Dit systeem bestaat al jaren. De reden waarom je er weinig over hoort is ook relatief eenvoudig. Je hoeft er niet zelf voor naar de notaris en wordt achteraf geregeld door de notaris.

Het dus verplicht omdat door het alleen maar aflossen van een hypotheek, het hypotheekrecht nog wel inschreven staat bij het kadaster. Aflossen is dus maar een deel van je verplichting. Je moet er ook voor zorgen dat de inschrijving bij het kadaster verdwijnt.

Klinkt heel aannemelijk, dank je wel.

ve
door verwijderd - Jan 4, 2011 om 17:43
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

De hypotheek aflossen staat los van de verkoop van een huis. Daar heeft de koper niets mee te maken. Dat is een zaak tussen de verkopende partij en zijn hypotheekbank en onderpand.

Waarom zou de kopende partij dat moeten betalen? Dat heeft toch niets met zijn aankoop te maken?

Vladja



ve
door verwijderd - Jan 4, 2011 om 18:13
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

U heeft toch de hypotheek af gesloten het is dus u belang dat dit wordt verwijdert.

ve
door verwijderd - Jan 8, 2011 om 16:15
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Voor ieders duidelijkheid: de transporterende notaris ziet in het kadaster wie er hypotheek/beslag heeft op dat pand en vraagt die partijen afzonderlijk welk bedrag er op tafel moet komen om hun inschrijving te royeren. Zodra die partijen zijn voldaan stuurt de notaris een royementsvolmacht ter ondertekening en biedt de royementsakte aan bij het kadaster.De verkoper heeft de rekening reeds betaald via de afrekening die de notaris op de transportdatum heeft opgesteld.

ve
door verwijderd - Jan 8, 2011 om 18:33
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

courier schreef op zaterdag 8 jan 2011, 16:15: Voor ieders duidelijkheid: de transporterende notaris ziet in het kadaster wie er hypotheek/beslag heeft op dat pand en vraagt die partijen afzonderlijk welk bedrag er op tafel moet komen om hun inschrijving te royeren. Zodra die partijen zijn voldaan stuurt de notaris een royementsvolmacht ter ondertekening en biedt de royementsakte aan bij het kadaster.De verkoper heeft de rekening reeds betaald via de afrekening die de notaris op de transportdatum heeft opgesteld.
dank je wel. mooie aanvulling. het is me nu he-le-maal duidelijk.

ve
door verwijderd - Jan 8, 2011 om 18:56
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

gerritcas schreef op dinsdag 4 jan 2011, 15:01: De notaris is wettelijk verplicht de woning vrij van hypotheken over te dragen. Vandaar de doorhalingsacte. Maar waarom zou de verkopende partij die kosten moeten betalen? Is een doorhalingsacte wel verplicht volgens een wet? Ik hoor nooit iemand over die acte.... Is dit nieuw?


De notaris heeft die verplichting niet maar de verkoper. Dat staat in de verkoopovereenkomst die hij - al dan niet via de makelaar opgesteld - met de koper heeft gesloten. Want de koper die het recht van hypotheek voor zijn aan
te kopen woning wil vestigen t.g.v. zijn geldverstrekker (bank of verzekeringmij.) kan dat alleen maar doen als hij het recht van eerste hypotheek kan verlenen, dus alle eerdere hypothecaire inschrijvingen moet er van af zijn. De notaris is de openbare ambtenaar die dat geheel moet coordineren.

ve
door verwijderd - Jan 8, 2011 om 20:18
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Courier,
Notaris stuurt (gelukkig) vaak niet meer de royementsvolmacht. De meeste hypotheekhouders sturen zelf de volmacht al. Daarnaast zal een beetje notaris de beslaglegger zelf het beslag laten doorhalen. De beslaglegger mag daarvoor dus zelf de deurwaarder voor op pad sturen. Een toezegging dat het doorgehaald zal worden volstaat in dat geval al.

ve
door verwijderd - Jan 9, 2011 om 17:55
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Marcel,
Allemaal tot je dienst en in aansluiting op Hajete: het is en blijft de verantwoordelijkheid van de notaris dat het recht van 1e hypotheek voor de financier van de koper wordt gevestigd.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 09:02
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Dan zeg ik: Duh, alleen een notaris kan een recht van hypotheek vestigen. Maar het is nooit zo dat op het moment dat de hypotheekakte van de koper wordt ingeschreven, alle eerdere inschrijvingen doorgehaald zijn. Zodra een vordering is afgelost, is het zekerheidsrecht al vervallen. De rest is alleen maar administratieve afwikkeling.

Aangezien deurwaarders en/of advocaten nog wel eens willen "vergeten" een beslag door te halen door een deurwaarder omdat ze niet weten of ze hun geld daarvoor wel krijgen, weigeren ze pertinent die doorhaling te doen. Een beetje notaris is dan ook zo hard om het lekker bij die deurwaarder te laten om alsnog door te halen.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 11:27
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

De notaris, Duh, is dus feitelijk niet "de openbare ambtenaar die dat geheel moet coordineren", maar wordt daar wel voor betaald en niet zo zuinig ook!
"Fijn", maar niet heus, om te weten dat de meelezende hypotheekbranche nu eens zwart-op-wit leest dat hun (gedachte) 1e hypothecaire inschrijving best wel ACHTER beslagen van de vorige eigenaar kan staan.
En het notariaat zich maar verschuilen achter deurwaarders/advocaten en kreten als "administratieve handelingen"!

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 11:35
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Courier,
Verdiep je eerst eens de betekenis van een inmiddels waardeloos beslag voordat je FD-achtige beweringen gaat doen. Hypotheekhouders weten ook heel goed dat het praktisch niet mogelijk is op de dag van overdracht en inschrijving van de hypotheekakte van de koper meteen er ook voor te zorgen dat alle oude inschrijvingen die vervallen zijn tot slechts inschrijvingen doorgehaald zijn.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 11:42
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Marcel: Ik wil niet graag de 368.2 BW veilingnotarissen de kost willen geven die JAREN LATER na de akte die ze ZELF hebben verleden nog oude beslagen tegenkomen.
Enfin, de weg is lang om dan alsnog met het schaamrood op de kaken van die ivoren toren af te dalen.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 11:49
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Die notarissen hebben het juist ontzettend makkelijk! Is weer een typische FD-bijdrage die je hier geeft. Blijkbaar is jouw de weg van de zuivering bij executie nog niet bekend.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 11:50
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Endaarnaast schrijft een notaris nimmer een beslag in, dat regelt de deurwaarder. De deurwaarder kan ook de doorhaling van een beslag regelen, maar vertikken dat in de regel te doen. Gevolg: jaren later staat er nog een beslag ingeschreven. Over ambtsverzuim gesproken.

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 14:04
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

De hypothecaire inschrijving van een hypotheek is niet allesbepalend maar is een aanwijzing dat er eenmaal zekerheid is gegeven, niets meer.
M.i. is de notaris m.b.t. de administratieve afhandeling de spin in het web, die moet inventariseren, zich moet laten informeren, coordineren en afhandelen.
Dat moet niet noodzakelijkerwijs op dezelfde dag geschieden, maar wel moet hij het geheel overzien en beheersen. Dus bij voorbeeld inschrijvingen verifieren, nagaan onder welke voorwaarden het onroerend goed van de zekerheid kan worden gezuiverd, daartoe acties initieren, en daarmee verkoper, koper en diensgeldgever de zekerheid kan verschaffen dat de beoogde situatie wordt gerealiseerd

ve
door verwijderd - Jan 10, 2011 om 14:17
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

HAjete,
En niets meer. Als een deurwaarder een toezegging heeft gedaan een beslag door te zullen halen, dan is het het probleem van de deurwaarder. Hetzelfde geldt voor een doorhaling die een andere notaris nog moet toepassen.

Op dezelfde dag kan en mag overigens ook helemaal niet. Een royementsvolmacht van een hypotheekhouder mag pas gebruikt worden als die allereerst ontvangen is en de lening afgelost is. Vandaar ook dat de meeste hypotheekhouders tegenwoordig zelf de volmacht al sturen op het moment dat de betaling bij hun verwerkt is.

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 11:48
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Marcel: Het notariaat initieert niet maar neemt een afwachtende houding aan. Zo kan het gebeuren dat de executieveilende 1e hypotheekhouder plotseling te maken krijgt met vorderingen/beslagkosten die een hogere preferentie hebben. Gaat ten koste van de netto-opbrengst en dat is het notariaat te verwijten. Deurwaarders en colleganotarissen die toezeggingen doen, die moeten daar vooral aan gehouden worden, dat vereist de nodige discipline en kan elk notariskantoor dat wel opbrengen? Ik betwijfel dat!

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 11:59
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Courier,
Ga toch even heel snel of de politiek in of bij het FD werken. Op enige feitenkennis kan ik je bij dit topic namelijk niet betrappen, wel op tendensieuze berichten.

Je laatste bijdrage getuigt namelijk van een totaal gebrek aan praktijkkennis, de voor royementen geldende voorschriften (zowel vanuit de verzekeraar als vanuit de KNB) en juridische achtergrond om hier goed op te kunnen reageren.

Hoe denk jij dat een dergelijke toezegging van een notaris tot stand komt? Dat dat maar stilzwijgend gebeurt?

Daarnaast denk jij werkelijk dat een notaris zonder die toezeggingen een hypotheekakte passeert?

Daarnaast lijkt het alsof jij een stelling poneert die waarheid zou zijn, maar dat is slechts een hersenspinsel dat je niet met feiten kunt onderbouwen.

Jij twijfelt gewoon aan alles wat notaris heet of daarmee te maken heeft (dat blijkt ook andere bijdragen). Dat mag en staat je vrij, maar wel graag met steekhoudende argumenten en niet met dit soort bijdragen en niet steeds weer herhalen waar en wanneer je het maar kan zonder daarvoor argumenten aan te dragen. Als het jou ligt wordt immers het notariaat meteen afgeschaft en afgeserveerd als oude geldverslindende mammoeten.

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 12:30
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

marcel75 schreef op dinsdag 11 jan 2011, 11:59: Courier,
Ga toch even heel snel of de politiek in of bij het FD werken. Op enige feitenkennis kan ik je bij dit topic namelijk niet betrappen, wel op tendensieuze berichten.

Je laatste bijdrage getuigt namelijk van een totaal gebrek aan praktijkkennis, de voor royementen geldende voorschriften (zowel vanuit de verzekeraar als vanuit de KNB) en juridische achtergrond om hier goed op te kunnen reageren.

Hoe denk jij dat een dergelijke toezegging van een notaris tot stand komt? Dat dat maar stilzwijgend gebeurt?

Daarnaast denk jij werkelijk dat een notaris zonder die toezeggingen een hypotheekakte passeert?

Daarnaast lijkt het alsof jij een stelling poneert die waarheid zou zijn, maar dat is slechts een hersenspinsel dat je niet met feiten kunt onderbouwen.

Jij twijfelt gewoon aan alles wat notaris heet of daarmee te maken heeft (dat blijkt ook andere bijdragen). Dat mag en staat je vrij, maar wel graag met steekhoudende argumenten en niet met dit soort bijdragen en niet steeds weer herhalen waar en wanneer je het maar kan zonder daarvoor argumenten aan te dragen. Als het jou ligt wordt immers het notariaat meteen afgeschaft en afgeserveerd als oude geldverslindende mammoeten.

Deze discussie tussen mensen uit verschillende beroepsgroepen levert de volgende vraag bij me op: is het wel verstandig direct een doorhalingsacte te laten maken als de hypotheek is afgelost? Voor een overdracht in de verdere toekomst zal waarschijnlijk de notaris nog eens kijken of er niet toch nog weer een hypotheek of een beslag is gelegd op het pand. Ik heb het idee dat er beter gewacht kan worden tot het pand daadwerkelijk verkocht is. Of heb ik dat mis? Overigens is mij niet duidelijk wat FD betekent, anders dan dat je er beter niet kunt werken?

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 12:45
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Gerrit,
FD staat voor Financieel Dagblad. Een beetje de SBS6 onder de kranten.

Je kunt inderdaad ook rustig wachten totdat de overdracht daar is. Let wel: dan betaal je de doorhaling wel tegen de dan geldende kosten. En heb jij het huis via een erfenis gehad, dan zijn de doorhalingskosten niet fiscaal aftrekbaar. Heb je als eigenaar de doorhaling plaats laten vinden na aflossing, dan zijn de kosten wel fiscaal aftrekbaar. Het zijn geen immense kosten, maar alle beetjes helpen.

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 12:46
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Marcel: Impulsieve reacties verdienen geen antwoord en wat je met FD bedoelt is mij in dit verband volstrekt onduidelijk.

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 16:08
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

In het House of Commons zouden de leden dan zeggen: "Hear Hear" gevolgd door een "Ran out of arguments?".

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 17:41
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

En dat beweert degene die draait in een discussie en tot slot obligate beweringen doet die a) off topic zijn en b) waaraan je je geen buil kunt vallen.

ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 18:44
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

A. M.b.t. : courier dinsdag 11 jan 2011, 11:48. citaat : Marcel: Het notariaat initieert niet maar neemt een afwachtende houding aan.
Als ik een transportakte laat passeren, dan mag ik verwachten dat de notaris de nodige initiatieven ontplooit om e.e.a. goed te laten verlopen.

B. M.b.t. marcel75 dinsdag 11 jan 2011, 12:45citaat: Gerrit, FD staat voor Financieel Dagblad. Een beetje de SBS6 onder de kranten.

SBS6 is een commerciele TVzender. De vergelijking met kranten vat ik niet, tenzij TV met een huis aan huiskrant wordt vergeleken.

C. "En heb jij het huis via een erfenis gehad, dan zijn de doorhalingskosten niet fiscaal aftrekbaar."
Ik zou niet weten waarom niet. De erfgenamen zijn toch getreden in de rechten en verplichtingen van de erflater? In de aangifte inkomstenbelasting wordt toch in principe het kasstelsel gehanteerd?

D. "Ik heb het idee dat er beter gewacht kan worden tot het pand daadwerkelijk verkocht is. Of heb ik dat mis?"
Ik vind dat het raadzaam is dat terstond bij eindaflossing of te niet gaan van de reden van hypotheekverlening e.e.a. doorgehaald moet worden, mede opdat eventuele problemen zo tijdig mogelijk blijken en niet jaren later met mogelijke vervelende en tijdrovende gevolgen van dien. De hypothecaire inschrijving werkt als een beperking van het beschikkingsrecht van de eigenaar en moet niet langer bestaan dan objectief noodzakelijk is.
Het zou hypotheeknemers/geldgevers sieren indien ze daartoe zelf het initatief zouden nemen en voor uitvoering zouden zorgdragen.


Overigens heb ik het idee dat er onnodig wordt afgeweken van de essentie van de vraag. Nu lijkt het meer op een discussie tussen de mopperende en sigarenrokende heren bij de Muppetshow.




ve
door verwijderd - Jan 11, 2011 om 19:47
0 Antwoorden / 0 Vragen
0

Hajete,
Op het moment dat een woning via een erfenis verkregen hebt, is de eventuele hypotheek die daarop rust, geen eigen-woningschuld. De hele woning en ook de hypotheek vallen dan in Box 3. Daarmee is dus de hypotheekrenteaftrek voor die woning vervallen en ook de kosten om een oude inschrijving bij het kadaster door te halen. Aan de fiscale voorwaarden van de eigen woning wordt niet meer voldaan.

De vervelende gevolgen zie ik overigens in het geheel niet. Een notaris ziet een inschrijving, neemt de daartoe nodige aktie zoals het aanschrijven van een hypotheekhouder en krijgt als de lening al is afgelost een bericht dat er zogenaamd royement om niet verleend zal worden. Het enige dat de notaris dan nog rest is of afwachten op de daartoe strekkende volmacht of die volmacht op te stellen en toe te zenden aan de desbetreffende hypotheekhouder. Erg tijdrovend is dit niet, tenzij het particuliere inschrijvingen zijn en de oorspronkelijke hypotheekhouder inmiddels overleden is of de rechtspersoon niet meer bestaat. Als dat een hypothecair financier is, dan is het vrij eenvoudig te achterhalen wie daar de opvolger van is. Is het, zoals in agrarische gebieden meer voorkwam, een oude zuivelcoöperatie dan is het meer zoekwerk.

Dat een inschrijving niet langer moet bestaan dan strik nodig, ben ik helemaal mee eens. De laatste jaren sturen, mede als gevolg van overleg tussen KNB en het Landelijk Overleg Hypthecair Financiers, steeds meer hypotheekhouders na volledig aflossing van de lening een brief aan de hypotheekgever met het verzoek een notaris te kiezen die voor doorhaling kan zorgdragen. Grote uitzondering hierop is dan wel de zogenaamde krediethypotheek. De Rabobank verstrekt feitelijk geen andere hypotheken. De reden om die niet door te halen is eenvoud. Mocht er later namelijk alsnog een krediet of lening verstrekt worden, dan heeft de bank het hypotheekrecht al en hoeft er geen nieuwe akte opgesteld te worden.

Hoe hypotheekhouders uitvoering aan doorhalingen zouden moeten geven zie ik even niet. Zonder notaris kunnen ze namelijk niet.

Overigens is een hypotheekrecht zeker geen beperking van het beschikkingsrecht van een eigenaar in. De eigenaar is en blijft beschikkingsbevoegd. Het is ook in beginsel alleen de eigenaar die mag verkopen. Grote uitzonderingen (en dus ook forse inbreuk op het eigendomsrecht) hierop zijn de executieverkoop, de faillissementscurator en de bewindvoerder. In dat geval mag een respectievelijk de schuldeiser, de curator of de bewindvoerder verkopen. De eigenaar zal alleen, mits dit afgesproken is, het object vrij van hypotheken en beslagen moeten leveren omdat hypotheekhouders en beslagleggers zekerheidsrechten hebben die anders gewoon mee overgaan naar de koper.

Terug naar de vraag

Nieuw op Vraag & Beantwoord

Kl
Kletskop - Mar 27, 2024 om 00:44
Geldzaken & recht
Meer gas "gebruikt" op dag van vervanging gasleiding

Meer gas "gebruikt" op dag van vervanging gasleiding

Onlangs heeft netbeheerder Enexis in onze straat alle gasleidingen naar de meter toe vervangen. Hiervoor kregen alle bewoners een brief en er werd een afspraak gemaakt zodat ze middels een schema verdeeld over meerdere dagen alle aansluitigen af konden gaan.
Op de dag dat wij aan de beurt waren zie ik in de app van mijn energieprovider dat ons verbruik juist op die betreffende dag een stuk h ... Lees meer

Wa
Walter Spangenberg - Mar 26, 2024 om 16:53
Huishouden & energie
Ik wil een klacht indienen over Rioleringsbedrijf Van Dongen

Ik wil een klacht indienen over Rioleringsbedrijf Van Dongen

Klacht over rioleringsbedrijf van Dongen (085.8000582)   Op 25 december 2023 had ik last van een verstopt toilet. Ik heb toen contact opgenomen met Rioleringsbedrijf van Dongen. Ik ben toen opgelicht. Ik heb uiteindelijk een rekening moeten betalen van 4.145, -- voor ca één uur werk. De kosten zaten in de toeslag vanwege de feestdagen en de afschrijving van de apparatuur die volgens de mont ... Lees meer

ko
koenvdklundert - Mar 28, 2024 om 17:06
Huishouden & energie

Afvoer verstopt

Hoi, 

Momenteel hebben wij thuis erg veel last van terugkomende verstoppingen in onze afvoer. Ik probeer het telkens zelf op te lossen, maar zonder succes. Nu ben ik op zoek gegaan naar een loodgieter alleen vind ik de prijs echt belachelijk duur. 

Is er ergens een redder in nood met de gouden tip? Of weet er iemand een loodgieter die goedkoper is en netjes te werk gaat?? ... Lees meer