Wat is verstandig voor een starter?
Omdat ik mij op mijn huidige woonadres niet meer volledig op mijn gemak voel door een bepaalde privé situatie, ben ik op zoek gegaan naar een woning. Het liefst wil ik een woning huren, maar omdat ik me in het verleden nooit ergens heb ingeschreven duurt het jaren voordat ik bij de sociale woningbouw verenigingen aan de beurt ben. Via een particulier huren is eigenlijk geen optie, want het is gewoon veel te duur voor mij.
Nu is het zo dat ik in Eindhoven woon en dat er hier een organisatie is waarbij je tegen korting, een appartement en/of huis kan kopen. Indien de woning meer of minder waard wordt in de loop van de jaren, deel je dan ook hetzelfde percentage aan korting dat je hebt gekregen hierin (dus 25% korting = 25% van de winst/verlies). Je bent ook verplicht het aan hun aan te bieden. De organisatie heet Slimmer Kopen (onderdeel van VB&T groep). Erg fijn voor starters, ouderen of gewoon mensen die wat krapper bij kas zitten, maar niet echt slim als je de woning ook tegelijkertijd als investering ziet.
Omdat ik een starter ben en dit de meest realistische optie voor me is, ben ik gisteren naar een hypotheek adviseur geweest. Die heeft me 2 mogenlijkheden voorgelegd:
- Als ik via Slimmer Kopen een woning koop, dan kan ik rond de 115.000 kosten koper kijken. De hypotheek die mij verstrekt kan worden is dan net over de 120.000 euro.
- De 2e mogelijkheid is dat ik tot 160.000 euro kosten koper kan kijken, maar dat ik dan wel de grond van de woning verkoop aan een of andere maatschappij. De situatie wordt dan bijvoorbeeld: Woning van 160.000 euro, waarvan grond 50.000 euro waard is, dan spaar ik wel meer via de spaarhypotheek en betaal ik canon voor de grond.
De hypotheek adviseur heeft het voor mij nagerekend en zegt dat ik voor de 2e situatie maximaal 100 euro meer kwijt zal zijn aan netto maandlasten de komende 10 jaar. De Canon wordt vastgesteld op 3,7% voor een periode van 30 jaar, waarbij alleen van de inflatie wordt uitgegaan en niet voor de taxatiewaarde. Ook wordt er naar 10 jaar opnieuw de waarde omlaag bijgesteld en blijft de rente op 3,7% gehandhaaft. Ik los de spaarhypotheek dan af tegen 4,2% voor de komende 10 jaar, daarna wordt dit percentage weer opnieuw bijgesteld.
Het fijne aan de 2e optie is dat ik naar woningen in hogere prijscategorieën kan kijken, die ook van betere kwaliteit zijn. Ook valt er met de verkoper te onderhandelen over de prijs, wat met Slimmer Kopen niet kan. Ook heb ik achteraf geen gezeur met Slimmer Kopen in het geval ik verbouwingen doet aan de woningen, en zij mij niet willen betalen wat ik graag wil ontvangen. Ik ben immers verplicht het allereerst uitsluitend aan hun aan te bieden, dus als ze niet bieden wat ik wil sta ik voor een impasse. Gezien het feit de tweede situatie netto maar 100 euro duurder is dan de eerste optie, is het heel interessant. Echter, in beide gevallen ben ik geen "volledig" eigenaar. Bij de ene doordat Slimmer Kopen een percentage van de woning bezit. Bij de ander omdat de grond niet meer van mij is.
Om heel eerlijk te zijn zijn beide situaties niet ideaal te noemen en ben voor beide gevallen best wel huiverig. Maar voor een starter zijn beide situaties best goede alternatieven. Ik heb echter wel een hoop spookverhalen gelezen over erfpacht rechten, waarbij de percentages opeens 500% duurder worden etc etc etc. Echter, het schijnt dat het grootste deel van de Randstad in erfpacht is en dat het dus allemaal wel meevalt. Wat vinden jullie ervan?
De 2e adviseur geeft voor het krijgen van een hypotheek de meeste problemen (een beetje hypotheekadviseur hoort dit volgens mij te weten). Er zijn maar weinig banken die op deze wijze particuliere erfpacht willen financieren.
Het BeterWonen-concept wordt in het land meer toegepast en is in samenspraak met het ministerie van financien en VROM vastgesteld. Ook dit is een erfpachtconstructie maar omdat dit onder zogenaamde maatschappelijk gebonden eigendom valt willen banken hier wel aan mee werken. Je bent dan namelijk ook verplicht een hypotheek met NHG te nemen en de verkoper verklaart zich bereid om ook in geval van dreigende executie de woning terug te kopen. De schade voor de banken valt dan heel erg mee.
Als je geen contract hebt van eeuwig durende erfpacht, maar alleen erfpacht krijg je een probleem als de erfpacht afloopt. Je bent dan namelijk je huis kwijt en krijgt er niets voor vergoed. Als je wel eeuwig durende erfpacht hebt, kan bij afloop van de eerste erfpacht periode de erfpacht verhoogd worden zonder limiet.
Bovendien is een huis op eeuwig durende erfpacht met maar een prijsvaste erfpacht periode van 30 jaar slecht verkoopbaar en zal naar mate het einde van de periode naderbij komt flink in prijs dalen.
Ga je voor eeuwig durende erfpacht, laat dan een jurist het contract controleren op addertjes onder het gras. Alleen erfpacht moet je dus nooit aan beginnen.
Vladja
Even nog een nuancering, bij afloop van de gewone erfpacht mag je je huis meenemen, want dat is jouw eigendom. Hoe de grond op[geleverd moet worden is afhankelijk van de gemaakte afspraken daarover.
Vladja
Wat ik niet begrijp is dat als erfpacht zoveel problematiek met zich meeneemt, waarom er dan wel veelvuldig mee wordt gewerkt in de randstad. Vooral in Amsterdam schijnt het nogal gebruikelijk te zijn om een woning te kopen die in erfpacht is. In de rest van het land wordt het ook steeds gebruikelijker om op deze manier woningen te kopen en verkopen. Waarom zou het dan hoe dichter ik bij de 30 jaar kom lastiger zijn om de woning te verkopen, terwijl het op andere plekken niet is? Overigens ben ik niet van plan om een starterswoning 30 jaar te betrekken, maar ongeveer 5 a 6 jaar. Wat is jullie visie daarop?
Mijn visie hierop is heel duidelijk. In Amsterdam is van oudsher erfpacht ontstaan, behalve enkele wijken in noord en de grachtengordel. Zolang de erfpachtcanon nog voldoende oplevert voor de gemeente Amsterdam, zal Amsterdam niet afstappen van erfpacht. Andere grote gemeente stappen juist steeds meer van erfpacht af (Den Haag, Leiden, Purmerend, Hoorn) voor particulieren.
Maar in al die gevallen is geen sprake van particuliere erfpacht maar is de grond-eigenaar steeds de gemeente. Die geven in de regel woning alleen uit in eeuwigdurende erfpacht en niet in tijdelijke.
Het verkoopprobleem ontstaat omdat de canon vaak voor een bepaalde periode is afgekocht. Dat kan 30 jaar zijn, maar ook 50 of zelfs 75 jaar. Als die periode verstreken is, moet je opnieuw canon betalen. Als een potentiele koper weet dat hij binnenkort canon moet betalen, zal hij minder willen betalen voor de woning. De canon stijgt namelijk enorm, zeker als er 30 jaar tussen heeft gezeten. Dat kan dus een behoorlijk bedrag zijn waar je als eigenaar dan rekening mee moet houden.
Erfpacht wordt nu in het land vooral nog toegepast voor de maatschappelijk gebonden eigendom. Hierdoor kunnen starters voordeliger een woning kopen. Overigens financieren niet alle banken deze constructie omdat ze het niet altijd kennen.
Er is een groot verschil tussen een particulier/bedrijf dat een stukje grond in gewone erfpacht heeft en een gemeente/provincie, waarbij dat hele wijken betreft. Voor een gemeente/provincie is het soort van inkomstenbron en de mogelijkheid om wel iets te kunnen doen bij een drastische wijziging van een bestemmingsplan of renovatie.
Daar beslist dan nog wel een gemeenteraad/provinciebestuur met alle stemgerechtigden over. Voor een bedrijf is het een inkomstenbron gedurende de gewone erfpachttijd en daarna zijn ze vrij om de de dan ontstane overwaarde van de grond om te zetten in geld (verkoop, projectontwikkeling) in één pennenstreek. Wie koopt er nou een woning waarvan de gewone erfpacht afloopt en in handen is van een bedrijf en je de grond kwijt kunt raken? Je mag de stenen meenemen.
Bij het aflopen van voortdurende/eeuwig durende erfpacht-betaalperiode maakt het wel wat uit of je eerst maar € 10,-- administratiekosten per jaar betaalt, omdat de erfpacht voor een bepaalde periode is afgekocht (al betaald) en daarna de erfpacht bijv. € 1000,-- of meer per jaar gaat bedragen. Met dat risico houdt een koper rekening en dat is dus ook bepalend voor de prijs, die de koper voor het huis wil betalen.
Vladja
Ok, ik snap het. Maar zijn er dan wel voorwaarden waaronder het erfpacht in handen van een bedrijf wél aantrekkelijk kan zijn, zowel voor mij als voor een potentiële, toekomstige koper? Waar zou ik dan op moeten letten, mocht ik besluiten om voor deze structuur te gaan?
[quote=reddice schreef op vrijdag 8 okt 2010, 17:59]Ok, ik snap het. Maar zijn er dan wel voorwaarden waaronder het erfpacht in handen van een bedrijf wél aantrekkelijk kan zijn, zowel voor mij als voor een potentiële, toekomstige koper? Waar zou ik dan op moeten letten, mocht ik besluiten om voor deze structuur te gaan?
Voor jou aantrekkelijke voorwaarden? Die zijn er niet!!
Wel voor het bedrijf. Dat krijgt én de grond in handen én nog een vergoeding gedurende de erfpachttijd en daarna kunnen ze er mee doen en laten wat ze willen en jij hebt alleen de losse stenen nog als je die mee wil nemen.
Omdat je mededelings/iinformatieplicht hebt bij de verkoop van het huis, kan je deze erfpacht constructie niet wegmoffelen bij een eventuele verkoop. Verzuim je het mee te delen, dan kan de koper naderhand ontbinding van de koop eisen (teruggave van de volle koopsom) en een schadevergoeding voor gemaakte kosten. Tel uit je "winst".
Vladja
Vladja,
Erfpacht vergeten te vermelden bij verkoop is niet mogelijk. Bij het kadaster sta jij dan namelijk als erfpachter en de grond-eigenaar als grond-eigenaar vermeld. Dat staat op hetzelfde printje vermeld.
Daarnaast is ontbinding niet mogelijk omdat dit in de akte van levering altijd uitgesloten wordt. Zou je dat niet doen dan krijg je als koper nooit een hypotheek. Een bank wil namelijk een hypotheekrecht aanvaarden als deze onvoorwaardelijk is en de eigendom niet meer teruggedraaid kan worden.
Ten slotte is het heel goed mogelijk om ook de canonbetalingsverplichting af te kopen. Bij uitgiften in erfpacht van maatschappelijk gebonden eigendom (uitgifte in erfpacht door woningbouwverenigingen) is dit een standaardbepaling. In dat geval heb je nooit meer te maken met een canonverhoging na een bepaalde periode.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Gevonden goederen terug zien te krijgen lukt maar niet
Ik ben een weekje op vakantie geweest in Spanje en heb daar een auto gehuurd bij Europcar. Je vliegt op Madrid (Barajas) en dan moet je een flink eind naar T1 lopen waar je Europcar ergens zult vinden.
De gehuurde auto bracht ik op 22 april 2024 terug, maar helaas heb ik mijn koker met zonnebril op sterkte in de auto laten liggen en ik kwam daar pas achter toen het te laat was om terug
...
Lees meer
Zero sugar jumbo
tot mijn verbazing zit er gewoon suiker in de frisdrank van jumbo sinas zero sugar en cola zero sugar,vreem want op de etiket staat groot ..zero sugar.. dn mag je er van uit gaan dat er geen suiker in zit,dus al dietijd als suikerpatient ben ik dus misleid..mag dit zomaar suiker in frisdrank terwijl er zero sugar op staat. Lees meer
Kapotte energiemeter
Toen we in januari jl ( van 8 tm 27 ) op vakantie waren ontdekte ik dat onze energiemeter niet meer werkte. Ik heb toen meteen Energie Direct hiervan op de hoogte gesteld. Immers we hadden de meter op 15 graden gezet. En het was in deze periode koud, dus praktisch geen verbruik tov dat we wel aanwezig waren geweest. Ze vertelden mij dat ik, zodra we weer terug waren de meter moest checken. Helaas ... Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer