Verhuur via leegstandwed - schade door huurder

Uiteraard is er netjes een huurcontract opgesteld, volgens voorbeeldcontract voor leegstandwet met wat extra's erin. ook is bij aanvang huur een inspectierapport opgesteld met evt. schades die al dan niet nog gerepareerd moesten worden door mij als verhuurder. ook is er een voorlopige inspectie gedaan (15 dgn. vóór opleverdatum) en daarbij een rapport opgesteld waarbij de gebreken zijn geconstateerd. deze gebreken zijn genoteerd en huurder heeft ondertekend dat deze schade er nu is, wat in combinatie met het aanvangsrapport genoeg bewijslast moet zijn lijkt mij.
vandaag is echter de eindoplevering, maar ik heb er geen vertrouwen in dat de reparaties door huurder zijn verricht. ik heb al contact opgenomen met mijn rechtsbijstandverzekeraar, maar ook al is dit geen bedrijfsmatige zaak is het blijkbaar toch uitgesloten via de kleine lettertjes...
de waarborgsom dekt slechts een gedeelte van de schade, dus met het verrekenen daarvan red ik het niet. aangezien het om een particuliere verhuur gaat en ik de huurder niet voldoende solvabel achtte, heb ik als eis gesteld dat er iemand garant stond met voldoende inkomen.

kortom, de bewijslast zal het probleem niet zijn en hoewel het heel vervelend is voor de huurder moet ik eventueel de garantsteller aanspreken indien de huurder het niet kan betalen.

nu blijft echter de hoofdvraag staan: wat is wettelijk gezien redelijk qua percentage/termijn afschrijving en mag ik de arbeidskosten voor het laten leggen van een vloer daarin meenemen?
op http://tinyurl.com/qzr88wq wordt gesproken over een termijn van 20jaar voor laminaat, wat in dit geval overeenkomt met de garantietermijn die erop zit. mag ik dit als termijn hanteren om de afschrijving te bepalen?
daarnaast heeft de woning verreweg het meest van de tijd leeg gestaan sinds het laminaat erin ligt, dus werd het niet gebruikt. heeft dat nog invloed op de afschrijving?

als de reparaties niet zijn uitgevoerd door huurder bij einde huurcontract, mag ik dan ook kosten en inkomstenderving rekenen? ik moet dan zelf moeite doen om de reparaties uit te (laten) voeren en ik kan de woning dus niet gelijk verhuren aan de volgende huurder. dit terwijl huurder verantwoordelijk was om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als toen zij het begon te huren...