Oplevering huurwoning

Beste vraagsteller,

uw verhuurder kan hier niet ineens mee aankomen. bepalend zijn de afspraken en gang van zaken bij aangaan van de huurovereenkomst:

• het uitgangspunt bij opleveren van de woning is dat de huurder de woning moet opleveren zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst
• veranderingen die u zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mag u laten zitten, tenzij destijds is afgesproken dat u deze moet verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst.
• zaken die door normaal gebruik en normale slijtage zijn verouderd vallen hier buiten. het is logisch dat bijvoorbeeld een keuken na 10 of 20 jaar deels of geheel versleten is.

de vraag is uiteraard hoe bepaald wordt, in welke staat de woning was bij het begin van het huurcontract. welke regels daarvoor gelden hangt van 2 dingen af:

1. is er bij het aangaan van de huurovereenkomst een opnamestaat gemaakt? dat is opnamestaat is een beschrijving van de eigenschappen en alle eventuele gebreken of mankementen in- of aan de woning die door huurder en verhuurder moet zijn ondertekend bij het aangaan van het huurcontract.
2. de regels over oplevering zijn in het nieuwe huurrecht van 1 augustus 2003 veranderd. voor huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan gelden nog de oude regels, voor
contracten die 1 augustus 2003 of later zijn ingegaan gelden de nieuwe regels.

contracten van vóór 1 augustus 2003
• bij oplevering zonder opnamestaat bij aanvang van de huur, moet u er van uitgaan dat de woning bij het begin van het contract in goede staat was. u moet de woning dan ook in goede staat opleveren (behalve normale slijtage).
• bij oplevering mét opnamestaat bij aanvang van de huur moet u er van uitgaan dat de woning in goede staat was behalve de zaken die in de opnamestaat staan. u moet de woning in goede staat opleveren. met uitzondering van de gebreken op de opnamestaat en normale slijtage.
• bij contracten van voor 1 augustus 2003 ligt de bewijslast over de staat van de woning bij de huurder. als de opnamestaat niet klopt moet de huurder dit kunnen aantonen. dit is niet makkelijk. u zult dit moeten bewijzen met bijv. foto’s en verklaringen van getuigen, zoals buren of een aannemer die in de woning heeft gewerkt.

contracten van op of ná 1 augustus 2003
• de bewijslast is voor deze contracten omgekeerd. bij oplevering zonder opnamestaat, mag de u de woning opleveren zoals deze is. als de verhuurder het hier niet mee eens is, dan moet de verhuurder bewijzen dat de woning in betere staat was bij het begin van het contract.
• bij oplevering met opnamestaat, moet u de woning opleveren zoals beschreven op de opnamestaat. zaken die door normaal gebruik en slijtage zijn verouderd of stuk zijn gegaan hoeft u niet te repareren. als u het achteraf niet eens bent met de opnamestaat dan moet u zelf bewijzen dat de woning slechter was dan vermeld in de opnamestaat.

opleveringsprocedure
als u bepaalde zaken moet herstellen (niet de kleur van de muren!) dan moet de verhuurder wel een zorgvuldige procedure in acht nemen. u moet de kans krijgen om de gebreken zelf te verhelpen. daarom moet de verhuurder zowel een voorinspectie als een eindinspectie houden.
als dat niet is gebeurd kan verhuurder daar niet achteraf mee aankomen.

met vriendelijke groet,
mr. monique doomernik