Dreigende om woning uitgezet te worden

goed, zoals u weet zijn er geen bijzondere totstandkomingsvereisten gesteld aan de huurovereenkomst, artikel 7:201. zoals u ook wel weet zijn de burgerlijk wetboeken in gelaagde vorm geschreven. men in boek 3 met de gewone rechtshandeling, vervolgens komt in boek 6 de verbintenisscheppende rechtshandeling aan de orde en het algemeen overeenkomstenrecht. in andere boeken staan bijzondere overeenkomsten, maar door de gelaagde vorm worden zij altijd gevormd door de onderliggende boeken tenzij uitdrukkelijk een algemene regel terzijde wordt gesteld.
de huurovereenkomst is het gevolg van een meerzijdige gerichte obligatoire verbintenisscheppende rechtshandeling 6:217. omdat er geen bijzondere eisen buiten die van artikel 6:217 worden gesteld kan deze ook mondeling en tevens stilzwijgend tot stand komen vanwege de geboden contractsvrijheid en consensualisme dat wil zeggen een vormvrije wilsverklaring zie artikel 3:37.
verklaringen zoals een aanbod en aanvaarding daarvan kunnen dus in een of meer gedragingen besloten liggen. zuivere passiviteit kan er een zijn. voor wat betreft de vraag of verhuurder feitelijk het aanbod van de huurder/vraagsteller aanvaardde is zeer belangrijk het haviltexarrest. (hrin combinatie met het opgewekte gerechtvaardigde vertrouwen dat verhuurder jegens de nieuwe huurder heeft doen ontstaan zie voor de wilsverklaringsleer artikel 3:35 e.v.
de vraag is of het stilzitten door verhuurder als een vorm van rechtsverwerking kan worden opgevat.
rechtsverwerking is gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid, in de aanvullende of derogerende werking artikel 6:2 en 6:248. het leerstuk van de rechtsverwerking kent in onze wetboeken geen eigen regeling! (bron monografieen rechtsverwerking, prof. mr. r.p.j.l tjittes, kluwer, deventer 2007)
vereisten algemeen voor rechtsverwerking is dat de rechthebbende verhuurder i.c door gedraging zijn rechten heeft verwerkt de huurder (en zijn gezin) niet de huurwoning toe te kennen door bij de schuldenaar/huurder het gerechtvaardigd vertrouwen op te wekken ( vertrouwensleer zie boven)dat hij deze rechten niet meer zal uitoefenen. enkel tijdverloop is niet voldoende er moeten bijzondere omstandigheden in de thema,s verwijtbaarheid, kennis van het recht, nadeel.
de gedraging van de rechthebbende/verhuurder leidende tot rechtsverwerking van het opvorderen van de huurwoning vanwege gemis aan geldige titel bij de huurder kan gelegen zijn in een doen en nalaten in dit geval de stilzwijgende aanvaarding van het aanbod van huurder de huurovereenkomst op zijn naam te doen schrijven welke aanbod het liefst (vanwege het bewijsrecht) schriftelijk gedaan is.
omdat het recht op wonen is beschermd (ook grondrechtelijk) en huurder ernstig benadeeld als hij alsnog wordt geconfronteerd na twee jaar ongestoord huren met een ontruiming, geldt dit nadeel zwaar.

de bestaande pseudo-overeenkomst tussen hoofdhuurster/ emigrante en verhuurder kan worden vernietigd omdat het door de uitschrijving in de gba geen bestaansrecht meer heeft.

de rechter kan vervolgens de feitelijke huurovereenkomst met terugwerkende kracht op naam doen laten schrijven van de huurder of anderszins bepalen wat zijn rechten zijn in deze zaak als het beroep op rechtsverwerking wordt gepasseerd. bijvoorbeeld zoals ik al zei uitstel van ontruiming gebieden.

in bovenstaande geval is dus achteraf feitelijk partij bij /van de huurovereenkomst degene die werkelijk met impliciete toestemming gedurende een zekere tijd woonde.

onderscheidt deze zaak overigens waarin een pseudo- verhuurder en een echte feitelijke contractpartij is van de zogeheten "derdenwerking". dit staat beschreven in rechtshandeling en overeenkomst van bloembergen e.a, hoofdstuk 8, kluwer, deventer 2001. dit is een bijzondere wijze waarop derden die ogenschijnlijk geen enkele band hebben met een bestaande overeenkomst en contractpartijen toch op een verbintenisscheppende wijze betrokken zijn bij die overeenkomst en als derde partij(!) echt interessant maar hier m.i niet van toepassing.

mr. m. martens-ferwerda