Kritiek Middeling hypotheekrente ABN-AMRO

Kritiek op onderstaand  artikel van ABN-AMRO inzake rentemiddeling

Beste consumentenorganisatie,

Gisteren ontdekte ik onderstaand artikel op de website van ABN-AMRO over de aanstaande  mogelijkheid om rentemiddeling toe te passen bij je hypotheek.
Omdat ik 11 jaar geleden een hypotheek heb afgesloten tegen een toen redelijk tarief van 5,5% voor een vaste periode van 20 jaar was ik al langer met veel belangstelling aan het uitkijken naar deze mogelijkheid.
Tot gisteren toen ik onderstaand artikel aandachtig doornam en begon te rekenen aan een voorbeeld.
Wat viel mij op aan de voorgestane regeling:
1. Bij de boeteberekening gaat men natuurlijk uit van het restant van de vaste periode die nog voor jouw hypotheek geld. Prima. Maar bij het rentepercentage voor het berekenen van die boeteclausule neemt men niet het rentepercentage van de hypotheekduur, die voor jouw hypotheek geldt, nee, men neemt dan de rente, die tegenwoordig geldt voor de restant hypotheekduur. En die is nu natuurlijk veel lager dan de meestal langere termijnrente waarvoor jij de hypotheek hebt afgesloten. Zie het blauw gearceerde gedeelte.
In mijn voorbeeld:
Ik heb dus een hypotheek met een 20 jaar vaste rente van 5,5%. Ik moet nu nog 11 jaar tegen die 5,5% rente betalen.  Bij de huidige rentestanden geldt voor eem 20-jarige vaste termijn een rentetarief van 3,05%. ABN zegt nu, dat ze voor het boeteverschil niet uitgaan van die 3,05%, maar van het rentepercentage van 11 jaar vaste termijn. En die termijn is natuurlijk korter en de rente die daarvoor geldt is natuurlijker lager en daardoor is het verschil voor berekening van de boete natuurlijk hoger.
2. Naast de voor de bank meest gunstige berekening van de boeterente, neemt men ook nog eens een opslag van 0,20% bij de bepaling van het nieuwe rentepercentage na middeling. Dus behalve, dat je de maximaal mogelijke boeterente betaalt, krijg je als extra beloning ook nog een opslag van 0,20%. Ik zou eerder stellen, dat je een korting van 0,20% zou moeten krijgen omdat de bank nu al het boeteverschil in harde euro’s heeft
3. Bovendien wrdt er bij de boetereberekening geen rekening gehouden met de mogelijkheid om doorgaans 10% boetevrij te mogen aflossen. Naar mijn mening zou de bank dan ook slechts 90% van de berekende boete in rekening mogen brengen.

Berekening boeterente in cijfers:
Uitgangspunten:
- huidige rentepercentage 20 jaar vast:       5,5%
- nieuwe rentepercentage 20 jaar vast:       3,05%
- resterende looptijd hypotheek :                11 jaar
- rente resterende looptijd hypotheek :       2,43%
- nieuwe rentevaste periode : 20 jaar


A. volgens de bank
Renteverschil op jaarbasis is 5,5% - 2,43% = 3,07%. Voor de resterende looptijd betekent dit een boeteopslag van 3,07% x 11 jaar = 33,77
Op jaarbasis bij een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar betekent dit een boete-opslag van 33,77% : 20 = 1,69%
Het nieuwe rentepercentage wordt : 3,05% + 0,20 % + 1,69% = 4,94%

B. volgens mijn visie
Renteverschil op jaarbasis is 5,5% - 3,05% = 2,45%. Voor de resterende looptijd betekent dit een boeteopslag van 2,45% x 11 jaar = 26,95
Op jaarbasis bij een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar betekent dit een boete-opslag van 26,95% : 20 = 1,35%.
Het nieuwe rentepercentage wordt : 3,05% + 0,20 % + 1,35% = 4,6%
Zou men rekening houden met het boetevrij mogen aflossen, dan zou de nieuwe rente in mijn optiek moeten zijn:
3,05% + 0,20% + 90% van 1,35% = 4,47%

Over € 100.000,- hypotheek betekent dit een verschil van € 39,16 bruto per maand.



Rentemiddeling bij ABN AMRO eind juni 2016 beschikbaar

Rentemiddeling: profiteren van de lage hypotheekrente

Wilt u ook profiteren van de lage hypotheekrente? Op deze pagina vindt u meer informatie over wat rentemiddeling is, of het voor u interessant is en hoe u het straks kunt aanvragen. Of laat uw gegevens achter, dan houden we u op de hoogte.

vul uw gegevens in

Wat is rentemiddeling?

Rentemiddeling is een manier om te profiteren van de huidige lage hypotheekrente en dus ook om lagere maandlasten te krijgen. Is uw huidige hypotheekrente hoger dan de actuele hypotheekrente? Dan kan het interessant zijn om uw rente te middelen. Bij rentemiddeling krijgt u een nieuwe rentevaste periode met een nieuw rentepercentage. Dit rentepercentage bestaat uit de rente die hoort bij de nieuwe rentevaste periode, een vaste opslag van 0,2% (rentemiddelingsopslag) en een boeteopslag. Dit is een compensatie voor de door de bank misgelopen rente.

Hoe berekenen we uw nieuwe rentepercentage?

Uw nieuwe rentepercentage berekenen we als volgt:

·         De rente voor een rentevaste periode van 10 jaar is bijvoorbeeld 2,20%. Dit percentage is de basis van de berekening van uw nieuwe rentepercentage na rentemiddeling.

·         Bij dit rentepercentage tellen we een boete-opslag op. Deze opslag is gebaseerd op het rentepercentage dat u bijvoorbeeld in de laatste 2 jaar van uw huidige rentevaste periode nog had moeten betalen. Dit berekenen we in de volgende 2 stappen: 
   
1. In uw huidige rentevaste periode zou u nog 2 jaar 6% rente betalen. Op dit moment zou u voor soortgelijke leningen met een rentevaste periode van 2 jaar 1,90% rente betalen. 

2. Het renteverschil is 4,10% (6% - 1,90%) op jaarbasis . Voor de resterende 2 jaar van uw rentevaste periode is dit totaal 8,20% (2 jaar x 4,10%). Dit verschil moet u nog betalen. Verdeeld over uw nieuw gekozen rentevaste periode van 10 jaar, is dit een rente-opslag (boeteopslag) van 0,82% op jaarbasis (8,20% /10 jaar).

·         U betaalt een vaste rentemiddelingsopslag na rentemiddeling van 0,20%.

·         Uw rentepercentage voor de nieuwe rentevaste periode van 10 jaar is 3,22%. 
(2,20% + 0,82% + 0,20% = 3,22%)

Door te kiezen voor rentemiddeling profiteert u van een lager rentepercentage. De boete is in uw nieuwe rentepercentage verwerkt.

Bovenstaand rekenvoorbeeld is indicatief. Op dit moment is het niet mogelijk om het nieuwe rentepercentage na rentemiddeling voor uw persoonlijke situatie uit te rekenen. Zodra Rentemiddelen mogelijk is, kunt u in Internet Bankieren zien wat uw nieuwe rentepercentage wordt na rentemiddeling.

Wanneer is rentemiddeling interessant voor u?

Rentemiddeling heeft als voordeel dat u direct profiteert van de lagere hypotheekrente. Daardoor betaalt u in de meeste gevallen een lager maandbedrag . De boete hoeft u niet in één keer te betalen. Deze betaalt u iedere maand verspreid over uw nieuwe rentevaste periode die u kiest. Of rentemiddeling voor u interessant is, hangt onder andere af van de volgende factoren:

·         uw persoonlijke situatie

·         de hypotheekvorm

·         de periode tot datum renteherziening

·         de hoogte van de rente die u betaalt

·         de actuele rente

·         de hoogte van de boete

Het is dus niet in alle gevallen interessant voor u. Heeft u eigen middelen die u kunt gebruiken om de boete te betalen? Dan is dat in de meeste gevallen de voordeligste oplossing.

Meer informatie over tussentijds uw rente aanpassen

Rentemiddeling is niet mogelijk bij een (Bank)spaar Hypotheek en Hybride Hypotheek

Rentemiddeling is bij een Hybride en (Bank)spaarhypotheek vaak niet aantrekkelijk. De rente die u ontvangt over het saldo op uw (Bank)spaarrekening is namelijk gelijk aan de rente die u over uw lening betaalt. Daalt uw rentepercentage? Dan betaalt u minder rente over uw lening. Maar u ontvangt ook minder spaarrente over uw gespaarde bedrag. Daardoor daalt het rendement op uw (Bank)spaarrekening. Om er toch voor te zorgen dat u aan het einde van de looptijd van uw hypotheek het afgesproken bedrag heeft gespaard, moet de inleg in uw (Bank)spaarrekening worden verhoogd. U gaat dus per maand minder rente betalen, maar meer premie of inleg. De rente die u betaalt is in veel gevallen aftrekbaar van uw inkomen voor belasting. De premie of inleg is dat niet. In de meeste gevallen betaalt u daardoor een hoger maandbedrag . Om die reden biedt ABN AMRO rentemiddeling niet aan bij een (Bank)spaar Hypotheek en een Hybride Hypotheek.

Hoe vraagt u straks rentemiddeling aan?

Het omzetten van uw rente gaat straks heel eenvoudig via Internet Bankieren. U ziet dan direct wat het tussentijds veranderen van de rentevaste periode of rentemiddeling voor u betekent. Ook ziet u welke boete u in beide gevallen betaalt. Heeft u een keuze kunnen maken? Dan kunt u wijziging direct aanvragen. 

Heeft u nog geen Internet Bankieren? Vraag nu Internet Bankieren aan. Wilt u meer informatie over uw mogelijkheden? Maak dan een afspraak voor een gratis oriëntatiegesprek met één van onze adviseurs of met uw tussenpersoon.

Waarom is rentemiddeling voor mij nog niet beschikbaar?

Op dit moment wordt hard gewerkt om rentemiddeling voor u mogelijk te maken. En dat kost tijd. Omdat we u zo snel mogelijk willen laten profiteren van rentemiddeling gaan we in gedeeltes live. Wilt u op de hoogte blijven? Vul dan uw gegevens in. 

vul uw gegevens in

Heeft u vragen? Bel op werkdagen van 8 tot 21 uur, zaterdag van 9 tot 17.30 uur.

020 - 517 60 39