Misleiding koop woning
Ik heb vorig jaar een woning gekocht. De makelaar had mij meerdere documenten over de woning opgestuurd, waaronder een Meerjarenonderhoudsplan dat in 2010 was geschreven door een bouwadviesbedrijf, in opdracht van de VvE. Daarin stond voor het jaar 2012 de vervanging van het dak begroot. Tijdens de bouwtechnische keuring heb ik mij samen met de inspecteur hierdoor laten informeren. Wij gingen er van uit dat het dak in 2012 was vervangen. De makelaar was hierbij aanwezig en heeft ons niet tegengesproken.
Nu kwam ik er vorige week tijdens de VvE-vergadering achter dat alle plannen uit het Meerjarenonderhousplan helemaal niet zijn gerealiseerd. Het dak is meer dan 30 jaar oud, in plaats van 5 jaar oud. Dat betekent dat het nodig moet worden vervangen, wat meer dan 10.000 euro zal kosten.
Kan ik deze kosten (d.w.z. het deel dat voor mijn rekening zal komen) verhalen op de verkopende partij, omdat het Meerjarenonderhoudsplan misleidende informatie gaf? Of ligt het risico bij mij op basis van mijn onderzoeksplicht? We zijn tijdens de bouwtechnische keuring niet het dak op geweest. De verkopende partij heeft mij niet erop geattendeerd dat de plannen die begroot stonden in het document nooit zijn gerealiseerd.
Groet, Tim
Topantwoord
Vraag de VEH of dit dwaling of bedrog is ...
u kunt tenslotte niet onder iedere steen gaan kijken om uw onderzoeksplicht te vervullen en heeft hier ter goeder trouw gehandeld. U heeft het bovendien nog schriftelijk meegekregen. Het zal geen eitje zijn, maar ik denk dat u hier best uit zult komen, óók wanneer de andere eigenaren op uw bijdrage voorlopig niet hoeven te rekenen.
Bedankt voor je reactie Hansje, zoals je wellicht ook hebt gezien zijn de meningen van de reageerders verdeeld. Ik ga bij de VEH vragen hoe zij ernaar kijken.
Dit plan gaf geen misleidende informatie. Er stond op 'begroot', niet 'uitgevoerd'.
omdat het Meerjarenonderhoudsplan misleidende informatie gaf?
Het is inderdaad alleen een plan. Maar waarom wordt een plan meegestuurd dat niet is uitgevoerd? Wat mij betreft insinueer je door het opsturen van deze informatie dat het uitgevoerd is. Een opmerking dat alle plannen niet zijn gerealiseerd lijkt me in ieder geval wel gepast. Ik weet alleen niet of dit onder de meldingsplicht valt of niet.
@TIm01. Stond alleen dat dak in het plan?
@Tijger1 Nee er stonden meer onderhoudsplannen in, bijvoorbeeld onderhoud aan de gevels. Maakt dat verschil?
Zijn die wel uitgevoerd dan?
Een plan is geen werkelijkheid. U hebt een technische keuring laten verrichten maar die inspecteur is niet op het dak geweest? Wonderlijk.
Maar dan moet er wel een flinke reserve in de onderhoudspot zitten, als niets van de plannen is uitgevoerd. En was dat uw makelaar of de makelaar van de verkoper? En zou die dan moeten weten dat het plan niet uitgevoerd was?
Heeft de verkoper u gezegd dat het dak vervangen was? En wat stond er nog meer in de planning?
Als u slechts afgegaan bent op wat plannen, kunt u mijns inziens nergens wat verhalen.
De VvE heeft niet genoeg reserves om het dak te laten vervangen. Het geld dat er is moet worden ingezet voor ander onderhoud. M.a.w. het geld zal door de VvE-leden bijgelegd moeten worden.
Dat geld moet altijd ingelegd worden door de leden.
@hansje.
Aan de VvE vragen of dit dwaling of bedrog is? Wat heeft de VvE ermee van doen? De Ts laat een inspectie uitvoeren, maar niet kijken naar wat belangrijk is. De Ts kreeg een plan op papier, dat is alles.
Verwarrend ja,
maar ik heb geschreven VEH, waarbij kopers toetreden om
a. de inspectie te kunnen laten doorvoeren en b. rechtshulp willen hebben
@hansje
Ook de Vereniging Eigen Huis weet het verschil tussen begroten en uitvoeren.
@hansje. Sorry, overheen gelezen. Maar ik kan mij niet voorstellen dat dit een inspectie was die onder auspicien van VEH is uitgevoerd. Die zouden dus juist wel het dak opgegaan zijn, maar in ieder geval navraag hebben gedaan over dat MOP.
Dat hoop ik toch en voor TS, dat hij daar de verwachte hulp kan krijgen d.m.v. rechtsondersteuning.
a. een plan dat niet gecheckt werd ... (onderzoeksplicht?)
b. wat moet je met een oud plan meegezonden bij de verkoopbrochure ... (dwaling?)
c. naar een begroting wordt een reserve gemaakt ... (spaarpotje leeg?) en tenslotte een inspecteur die het dak niet inspecteert ... ?
@hansje. Niet elke koper wordt bijvoorbaat lid van VEH.
Het was het proberen t.b.v. TS waard ...
Ik ben zèlf óók niet 'iedere koper' en nooit iets met die club gehad, bewust niet willen hebben, maar dat wordt een off-topic verhaal.
Daarin stond voor het jaar 2012 de vervanging van het dak begroot.
Tussen begroten en vervangen zit een héél groot verschil.
In 2010 heeft men de vervanging in de begroting opgenomen. Dit betekend dat men er van uit is gegaan dat in 2012 dan de financiën rond zouden zijn om de vervanging uit te voeren.
Blijkbaar is dat niet gelukt en heeft men dit moeten uitstellen. Dat u er van uit ging dat het dak 5 jaar oud is betekend dus onkunde.
Er is dus niets misleidend aan, u heeft het gewoon verkeerd uitgelegd. De kosten zijn dus op niemand te verhalen.
U kunt hooguit bij de VvE informeren waarom herstel toendertijd is uitgesteld.
De makelaar was hierbij aanwezig en heeft ons niet tegengesproken.
Die heeft hier mogelijk geen aandacht aan geschonken of zich niet in uw onderonsje gemengd.
tijdens de bouwtechnische keuring heb ik mij samen met de inspecteur hierdoor laten informeren.
Door wie, blijkbaar niet door de VvE.
We hebben ons door het plan laten informeren. Ik begrijp je redenering. Resteert de vraag of het niet de plicht van de verkopende partij is om er ook bij te vermelden dat alle plannen nooit zijn gerealiseerd. Dat heeft verkopende partij niet gedaan, wat mij en de inspecteur tot de verkeerde conclusies heeft geleid.
Als het MOP van 2010 de meeste recente was (6 jaar oud!) dan hadden alle alarmbellen toch moeten gaan rinkelen? Bij mijn VVE wordt er voor iedere jaarvergadering een nieuw MOP geleverd met waar nodig updates t.o.v. die van het jaar daarvoor.
Voor elke grote uitgave moet een begroting komen en moet voor reserveerd worden. Een dak moet een keer vevangen worden en dat was dus verwacht in 2012. Schijnbaar was het dak nog goed genoeg in 2012 waardoor deze nog niet vervangen is. U heeft immers geen stukken ontvangen waarin staat dat het dak vervangen is.
Als het goed is, is er de laatste jaren al geld ingelegd als spaarpot voor het dak. Vanaf het moment dat u daar woont moet u gewoon meebetalen. U heeft immers ook profijt van het dak. Of het dak nu 5 of 30 jaar oud is, er zal voor gereserveerd moeten worden.
In het MJOP uit 2010 stond dat het dak op 'korte termijn' moest worden vervangen. Vandaar dat ze het voor 2012 hadden gepland. Het dak is dus niet 'nog goed genoeg' en moet al vijf jaar lang nodig worden vervangen. Mijn probleem is ook niet om mee te betalen aan onderhoud. Mijn probleem is dat ik een MJOP heb gekregen voordat ik het huis kocht dat helemaal niet gerealiseerd is, zonder dat dat erbij werd vermeld, en mij daarmee op het verkeerde been heeft gebracht bij de inschatting van de waarde van het huis. Een huis met een dak van 5 jaar oud is immers in aanzienlijk betere staat dan een huis met een dak van 30+ jaar oud. Er is duidelijk in voorgaande jaren onvoldoende gereserveerd in de VvE om dit onderhoud (naast het andere onderhoud dat nodig is) uit te voeren.
Topantwoord
Meerjarenonderhoudsplan dat in 2010 was geschreven door een bouwadviesbedrijf, in opdracht van de VvE. Daarin stond voor het jaar 2012 de vervanging van het dak begroot.
Normaliter worden dergelijke werkzaamheden in opdracht van de VVE uitgevoerd, hiervoor wordt dan ook door de eigenaren gespaard (even simpel gezegd).
Als de werkzaamheden zijn 'begroot voor 2012' dan was/is daar dus geld voor gereserveerd (geweest) door de VVE, anders kun je niet van een begroting spreken.
De werkzaamheden blijken niet te zijn uitgevoerd en zou het daarvoor beschikbare geld dus nog in kas moeten zitten bij de VVE.
Vraag bij de VVE, waarom de begrootte werkzaamheden niet zijn uitgevoerd en waar het beschikbare geld voor deze werkzaamheden is (gebleven). De vorige eigenaar heeft hieraan dus meebetaald en die rechten gaan bij de verkoop van de woning mee naar de nieuwe eigenaar.
Er is niet genoeg geld in kas om het dak te laten vervangen. Ik denk niet dat je automatisch kunt concluderen dat dat geld wel in kas is geweest omdat het destijds zo begroot is. De VvE-leden kunnen ook besluiten om extra geld in te leggen zodra een opdracht tot onderhoud is gegeven (wat dus blijkbaar nooit is gebeurd).
@timo1,
Blijf het vreemd vinden dat er iets begroot is waarvoor geen geld beschikbaar was.
Maar wat begroot is en, om welke redendan ook, niet is uitgevoerd dan hoeft de verkopend makelaar daarvan niet op de hoogte te zijn als hij daarover niet is geInformeerd. Naar ik naanneem heeft de makelaar de dakvervanging niet tegengesproken maar ook niet bevestigd.
Het is wel laakbaar dat de bouwkundige geen nader onderzoek heeft ingesteld om te bezien of de begrootte werkzaamheden ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd, daarvoor heeft u hem uiteindelijk ingeschakeld.
Hij kan zich, naar mijn inzien, niet verschuilen achter de het feit dat het begroot stond.
Mogelijk kunt u bij uw rechtsbijstandverzekering nader informeren over mogelijke stappen.
En de VVE zal bij de mede-eigenaren moeten gaan collecteren om de werkzaamheden alsnog te kunnen laten uitvoeren. Iedere eigenaar heeft wat dat betreft gelijke plichten in deze.
Heeft u overigens hiervan kennis genomen? En hebt u de jaarrekening van de VvE bestudeerd?
Edit verkeerde link
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/reservefonds-vve/
Bedankt voor de link. Ik heb de jaarrekening van 2015 bestudeerd voordat ik het huis kocht en dat zag er goed uit. De reserve is niet gigantisch maar voldoende om eea onderhoud te plegen (in ons geval wordt dat het onderhoud van voor- en achtergevel). Het is ook een actieve VvE met een aardige maandelijkse bijdrage. Als het onderhoud uit het MJOP was uitgevoerd - en het dak vernieuwd was - was er dus niks aan de hand geweest.
Topantwoord
Als je kijkt op de site van VEH wat een bouwkundige keurt, dan staat er bij appartement:
Bij een appartement keurt de bouwkundige in principe alleen het privé-gedeelte (eventueel beoordeelt de bouwkundige wel de gemeenschappelijke ruimten die vanuit het appartement zichtbaar zijn).
https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bouwtechnische-keuring/werkwijze
Dat de bouwkundige niet naar het dak heeft gekeken, dat kan dus kloppen.
De makelaar heeft jullie niet tegengesproken dat jullie er vanuit gingen dat het dak in 2012 vervangen was.
Mogelijk had de makelaar op dat moment een informatieplicht.
Was je eigen makelaar er niet bij?
Heb je contact gehad met de bouwkundige over het dak dat niet vervangen is?
Misschien kan hij zich nog iets van het gesprek herinneren of heeft hij een aantekening gemaakt.
Kijk voor informatie ook eens op:http://www.verenigingvaneigenaren.nl/alles-over-vve/appartement-kopen/
Bedankt voor de links. Ik ga bij de VEH informeren hoe zij over de situatie denken.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Continue, dag en nacht berichtjesvan Norton Antivirus
Ik heb al een andere Antivirus en wil dus geen abonnement van Norton, maar melding hierover om te stoppen lukt mij niet Lees meer
Netvervuiling Siemens
We dachten verstandig te zijn door wat extra te sparen en te kiezen voor Siemens, die toch wel bekend staat om haar hoogwaardige producten en goede service. Helaas blijkt dat in de praktijk toch net iets anders te zijn. In september 2023 nieuw apparatuur gekocht; wasmachine, warmtepompdroger, oven en vaatwasser, waarbij alleen laatstgenoemde heeft nog geen storing vertoond. De warmtepompdroge ... Lees meer
Schuursponsjes en micro-plastic
Bij het doen van de vaatwas gebruikten we altijd een schuursponsje met een blauwe toplaag, gekocht bij een van de grootgrutters van Nederland. Je hebt ze ook met een groene toplaag. Sinds een paar maanden gebruiken we hiervoor een wit afwasteiltje. Bij het ledigen van dit witte teiltje zag ik allemaal heel kleine blauwe plastic deeltjes in het laatste afwaswater zweven en op de boden drijven. Ni ... Lees meer
Populair in Huishouden & Energie
Maar 1 radiator in gebruik
Ik woon in een gezinswoning, met beneden een woonkamer+keuken en boven een slaapkamer, badkamer, en werkkamer.
Ik heb het niet snel koud, dus is de gemiddelde temperatuur in de woning laag, en staan de meeste radiatoren uit. Als ik aan het werk ben in de werkkamer, zet ik de verwarming 10 minuten aan en dan is het warm voor twee uur, zonder de rest van het huis op te warmen.
Is dit
...
Lees meer
Hoe krijg ik de stank uit de afvoer van de douche?
Onze afvoerput van de douche stinkt behoorlijk naar bederf. Hij loopt wel goed door en we hebben al van alles geprobeerd. Niets helpt. In dezelfde ruimte is er niks aan de hand met de afvoer van het bad en wastafel. Ook in de rest van het huis hebben we geen problemen met afvoer of riool. Wie heeft de oplossing? Lees meer
Muizenbestrijding, wat helpt wel en niet??
Sinds kort woon en werk ik in Amsterdam. Daar ben ik erg blij mee.
Maar wat ik geregeld hoor van collega's en vrienden en zelf ervaar is echt een overlast in deze grote stad: muizen!
Veel gezocht op internet en rondgevraagd om er vanaf te komen maar er word gezegd; ze deinzen nergens meer voor terug...Dat kan toch niet? Weet iemand een tip waardoor we ze op afstand kunnen houden? (natuu
...
Lees meer