Hallo Roos52,

Uit uw verhaal begrijp ik dat u de garage gratis mocht gebruiken van uw ouders. Bij de verkoop van de woning met garages hebben uw ouders gewild dat u de betreffende garage zou blijven gebruiken zolang u in uw huidige woning woont. Zij hebben dit vastgelegd in de verkoopakte. Het recht van gebruik wat uw ouders aan u hebben toegekend, is gratis en blijft gratis zolang u in uw huidige woning blijft wonen. Als u verhuist vervalt het recht ook onmiddellijk.

Omdat er sprake is van meer dan 1 garage, hebben uw ouders geoordeeld dat het gebruik van een garage door u geen belemmering hoeft op te leveren voor uw zuster. Dat u (gelet op haar financiën) een bedrag betaalt voor het gebruik van de garage is een mooi gebaar, maar zeker geen verplichting. Een ander kan daaraan geen rechten ontlenen. U hoeft geen huur te betalen zolang u daar blijft wonen. Het feit dat u aan uw zuster wèl betaalde, betekent niet dat u ook aan een opvolger moet betalen. Integendeel, de akte is daar heel duidelijk over: recht van gebruik zolang u daar blijft wonen.

Ook het feit dat de garages vervangen zijn door nieuwe garages, heeft hierop geen invloed.

Blijft alleen nog de (gewetens)vraag over of u nu gewoon in een nieuwe garage kunt trekken zonder daaraan een bijdrage te leveren. Daarvoor moet u bij uzelf te rade gaan. Waren de garages zo slecht dat vervanging hoognodig was? Dan is het misschien verstandig een gesprek met de zoon aan te gaan, hem te wijzen op uw recht tot gratis gebruik, en misschien aan te bieden een kleine vergoeding te betalen? Als de garages van ellende waren ingestort, dan had u er immers ook geen gebruik meer van kunnen maken. 

Als de garages nog wel goed waren en alleen vervangen zijn om hieruit meer huuropbrengsten te halen, dan kunt u gerust vasthouden aan uw gratis gebruik. In dat geval hebt u er immers geen belang bij dat er nieuwe garages gebouwd zijn.

Probeer alles redelijk te overwegen en praat met uw zuster en neef over een oplossing, ook al staat u in uw recht. Want om straks misschien jarenlang ruzie te hebben over een garage, dat is het echt niet waard.

Groeten, Cassandra

kleine aanvulling:

Dit is een zogenaamd persoonlijk recht. Alleen uw zuster hoefde toe te staan dat u een garage in gebruik had. Doordat uw zuster nu de garages ook heeft overgedragen, is haar verkrijger, uw neef, niet verplicht zich daaraan te houden (tenzij in de akte is opgenomen dat dit een kwalitatieve verplichting is).

@Cassandra,

Graag de verwijzing naar het betreffende artikel. Op grond van het BW kunnen er erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen worden gevestigd.

Aangezien een recht van gebruik geen erfdienstbaarheid is/kan zijn, zou het als kwalitatieve verplichting gevestigd kunnen zijn. Maar dat moet dan met zoveel woorden uit de akte blijken. Als ik de tekst bekijk zie ik dat er niet in.

Het enkele feit dat een persoonlijk recht in een akte wordt opgenomen, betekent alleen maar dat de partijen bij de akte zich daaraan moeten houden. Het is dus slechts een gedogen, niet meer.

Wordt bij een verdere overdracht het persoonlijk recht weer verleend, dan is dat slechts een gunst.

Marcel75: volgens mij klopt dat niet. Een persoonlijk recht wat is vastgelegd in een notariële akte wordt volgens het Burgerlijk Wetboek gelijkgesteld met een zakelijk recht.

M.a.w. bij doorverkoop moet deze bepaling ook aan de opvolger worden opgelegd. Het recht kan alléén vervallen bij verhuizing van de rechthebbende of wanneer deze er vrijwillig afstand van doet.

Groeten, Cassandra

Ik was heel tevreden met het antwoord van Cassandra, was heel duidelijk en natuurlijk (voor mij) zeer aannemelijk. Alleen de opmerking van Marcel75 op 14-11 kan ik niet helemaal volgen. Ik wil nl exact weten wat volgens de wet het juiste is. Nog even dit: de tekst uit het koopcontract tussen mijn vader en zuster zijn exact overgenomen uit het vorige koopcontract nl: Tevens wordt ten deze gevestigd het recht van gebruik van de garage--begrepen in het verkochte-- ten behoeve van de heer xxxx, zoon van de verkoper, wonende te xx, gedurende de de tijd dat de heer xxxx het pand xxxxx(mijn adres) bewoont. Meer stond er niet in het koopcontract betreft deze zaak.

Sorry, ik bedoelde de reactie van Marcel75 op 17-11

Groetjes, Roos

@Roos52

Het vervelende van deze tekst is dat die uitgelegd moet worden naar de omstandigheden van toen. Ik weet niet wanneer dat was, maar tegenwoordig is de tekst veel duidelijker doordat dan verwezen wordt naar de wet en expliciet vermeld is dat het het zakelijk recht van gebruik betreft.

Deze tekst geeft dus een discussie of hier nou een zakelijk of een persoonlijk recht is bedoeld. Aangezien het binnen de familie is geregeld, en het geen woning betreft, is de kans groot dat een rechter tot het oordeel zou komen dat het een persoonlijk recht is.

Dat laat nog onverlet of er wel of geen vergoeding verschuldigt is. Hierover is helemaal niets geregeld. Omdat er niet expliciet vermeld is dat het gebruiksrecht "om niet" is verleend, zal er naar alle waarschijnlijkheid een vergoeding verschuldigt zijn.

100% zekerheid geven is dus niet mogelijk.

Ik wil toch nog even reageren. Dat het hier een persoonlijk recht betreft, heeft tot doel om ervoor te zorgen dat het gebruiksrecht onmiddellijk eindigt wanneer u uw woning verlaat, anders zou de nieuwe bewoner ook aanspraak op de garage kunnen maken.

De tekst in de akte: "Tevens wordt ten deze gevestigd......  gedurende de tijd dat.... op het adres blijft wonen", betekent letterlijk: Hierbij wordt tevens de overeenkomst aangegaan dat ..... de garage mag blijven gebruiken zolang hij daar blijft wonen.

Het "persoonlijk" slaat dus niet op een overeenkomst tussen twee personen (in dit geval u en uw ouders), maar hiermee wordt alleen aangeduid dat het een recht is wat wordt vastgelegd ten gunste van u en ten laste van het verkochte onroerend goed.

In uw vraag vermeldt u zelf al dat de betreffende passage ook is opgenomen in de koopakte tussen uw zus en haar zoon. Hieruit blijkt eens temeer dat uw recht niet kan vervallen door de verkoop, maar mee overgaat op de nieuwe eigenaar. Dat niet exact is aangegeven welke garage u gebruikt, ach, uw ouders zijn er vast en zeker van uitgegaan dat u en uw zuster daar geen ruzie over zouden krijgen. 

Mocht u nu tóch nog twijfelen, dan kunt u het beste even de notaris bellen. Dan weet u het zeker. Los daarvan blijft natuurlijk nog de vraag of vervanging van de garages nodig was en of het reëel is op grond daarvan een vergoeding te betalen aan de zoon.

Ik hoop dat u hier wat aan hebt.

Groeten, Cassandra 

@Cassandra,

Het enkele feit dat deze bepaling in een latere akte is opgenomen, zegt gek genoeg niet zo heel veel. Vaak worden bepalingen opgenomen in een akte onder het motto: "Beter mee verlegen dan om verlegen". Dus juist om uitlegdiscussies te voorkomen en het risico te lopen dat de notaris per ongeluk een zakelijk recht niet aanhaald en daarmee de schijn opwekt dat het recht beeindigt is.

(Overigens heb je het zelf in je laatste bijdrage ook over het zakelijk recht van gebruik, niet het persoonlijk recht van gebruik.)

De notaris de tekst bedacht heeft bellen, kan een mogelijkheid zijn, maar gelet op de tekst is dat al enige jaren geleden gedaan en zal in elk geval het dossier niet meer beschikbaar zijn en waag ik ook te betwijfelen of de notaris zelf nog in functie is.

"Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen enz...". (zie art.3:226 BW).

Het recht van gebruik is gevestigd bij notariële akte, dus kan het volgens mij alleen door de gebruiker zelf (vrijwillig) worden beëindigd, of door de rechtbank op verzoek van de koper.

Ik weet niet of de verkoop aan uw zuster lang geleden is; als dat wel het geval is zou dat misschien nog gevolgen kunnen hebben omdat toen het oude BW nog van toepassing was. Anderzijds is het een tijdelijk recht, wat niet overdraagbaar is, dus volgens mij maakt dat niets uit.

En wat die notaris betreft: u kunt ook gewoon informeren bij uw plaatselijke notaris. Daar zit ongetwijfeld wel een klerk die u het antwoord zo kan geven. Ik maak daar ook regelmatig gebruik van.

Groeten, Cassandra