Beste, Vrij recent een huis gekocht en nu blijkt de voortuin niet mijn eigendom te zijn. Dit is niet door de makelaar medegedeeld (+ ook nergens terug te vinden). De vorige eigenaar heeft, schijnbaar, al die jaren geen huur betaald, blijkt achteraf (>20 jr). De makelaar zegt dat hij niet meer weet of hij dit mede heeft gedeeld en zegt dat ik maar op de kadastrale tekening(en) had moeten kijken, betreft mijn 1e koopwoning.. Als ik dit op voorhand had geweten had ik de woning nooit gekocht. Iemand een suggestie? Is dit een wel / niet verhaal tussen mij en de makelaar of heb ik wel degelijk een punt?
Deze vraag is gesloten en kan niet meer worden beantwoord. Let op! Gesloten topics hebben een archieffunctie. De vragen sluiten mogelijk niet meer aan bij de huidige situatie en kunnen gedateerde informatie bevatten.
Het betrof de makelaar van de verkopende partij. Schijnbaar huurt de hele wijk de voortuin van de gemeente en betaalt hiervoor jaarlijks een kleine vergoeding. Dit was bij mij echter onbekend, totdat diverse wijkbewoners een brief ontvingen m.b.t. een verhoging en een bewoner aan de deur kwam voor een evt. bezwaarprocedure. Ik gaf toen aan niet op de hoogte te zijn van een brief, ik had ook niets ontvangen. Toen kwam aan het licht dat de voortuin niet mijn eigendom betrof, de vorige eigenaar heeft geregeld dat hij al die jaren nooit huur heeft betaald.
Lijkt mij dat er hier sprake is van het achterhouden van relevante informatie door de verkopende partij/makelaar. Zich verschuilen achter het feit dat u maar op de kadastrale tekening had moeten kijken lijkt mij iets te kort door de bocht. Is u gewezen op die kaart ? Is daar duidelijk op te herkennen dat de voortuin kadastraal niet bij het huis hoort? Misschien hebt u hier nog iets aan: http://www.swart-dicke.nl/onderzoeks-en-informatieplicht/
Ik ken uiteraard uw situatie niet maar misschien de volgende keer toch maar een eigen makelaar meenemen?
Het zou toch wel ergens in de informatie moeten hebben gestaan lijkt mij, maar of de verkopende makelaar het moet mededelen vraag ik mij af. Ik zou eerst de papieren maar eens goed doornemen om te kijken of je zelf niet iets over het hoofd hebt gezien.
Als niet in het bestek was opgenomen dat de voortuin niet tot uw eigendom zou behoren, kunt u de koop ongedaan maken op misleiding en dwaling uwerzijds. Hetzelfde als uw woning al geruime tijd op een verontreinigde bodem staat en de verkopende heeft verzwegen u dit te melden. (On)bewust verzwijgen van essentiële informatie jegens de koper(s).
Wat staat er in de koopovereenkomst, want dat heeft u gekocht. Dat u meende dat er een voortuin bij hoorde is niet zo relevant tenzij dit in de verkoopbrochure of advertenties specifiek werd gezegd. Als er stond woning met voortuin van xx vierkante meter mocht u er van uit gaan dat deze bij de koop inbegrepen was.
En hoe heeft de vorige eigenaar kunnen regelen, dat hij nooit huur heeft hoeven betalen? Wat voor oppervlakte aan grond staat er bij de verkoopinformatie van het huis vermeld?
Heeft het hele rijtje die grond erbij gehuurd?
Hoe hoog is die huur? U zult toch nu niet asngeslagen worden voir de achterstallige huur?
Wat u heeft bewogen om géén gebruik te maken van een aankoopmakelaar, is mij niet duidelijk geworden. Deze lieden hebben overigens wel een functionele expertise. Zeker als het gaat om de lokale vastgoedmarkt.
Een koopovereenkomst betreffende vastgoed kan niet zomaar worden ontbonden. Hiertoe kunt u gerust even naar de navolgende weblink: http://www.advocaten-amsterdam.nl/947/koopcontract-ontbinding-advocaat
De verkopende partij van dit grachtenpand aan de Nieuwe Herengracht (Amsterdam), heeft zich via een omweg, bij mij gemeld nadat zij deze casus in eerste aanleg bij de Voorzieningenrechter, had verloren. In beroep heeft zij dit m.b.v. Fort advocaten, alsnog gewonnen.
Hieruit mag u vrij concluderen dat het juridische steekspel zich zal concentreren op de onderzoekplicht die u als aankopende partij had én de meldplicht die de verkopende partij naar u toe had. Dit wordt stevig touwtrekken; waarbij de details en omstandigheden bepalend zullen zijn. Helaas is hier niet veel van bekend.
Als de groenstrook aan de voorkant van uw huis --wat u benoemt als voortuin--, eigendom is van de gemeente dan dient de gemeente deze groenstrook als algemene ruimte te onderhouden. Juridisch gezien mag zij u hier niet financieel voor belasten. Hier bestaat aansluitende jurisprudentie over. Conclusie: niet betalen en (voorlopig) absoluut niet over inzitten dus.
Indien, de vorige bewoners deze groenstrook tot hun bezit hebben gerekend gedurende de afgelopen 20 jaar, door dit middels een afscheiding bij hun eigendom, te betrekken én zélf het onderhoud aan deze "tuin" hebben uitgevoerd dan sluit ik niet uit dat u op basis van het gewoonterecht zich hierop bij voortduring, kunt beroepen. De gemeente zal het moeilijk krijgen (d.i. als gevolg van o.a. verjaring) het recht hierop alsnog terug te verkrijgen.
U hebt dus blijkbaar niet op de kadastrale kaart gekeken terwijl die wel aangeleverd is? Dan heeft verkoper wel aan zijn mededelingsplicht voldaan, maar u niet aan uw onderzoeksplicht.
Zou u de koopovereenkomst al kunnen ontbinden, dan betekent dat ook dat u zult moeten meewerken aan teruglevering van de woning aan de verkoper en op de een of andere manier uw hypotheek aflossen. De kosten voor de aflossing van de hypotheek kunt u niet verhalen op de verkoper. Die heeft u immers niet gedwongen om een geldlening af te sluiten.
Een aankoop makelaar gaat al snel meer dan €1000 kosten en of je dat wel of niet moet doen? dat is afhankelijk of je zelf ook goed weet wat je moet doen en ook of je het wel kan missen. Maar wees gerust de schuld van de vorige eigenaar kan niet op u worden verhaald of er moet ergens in het contract staan dat u dat wel moet betalen maar dan kan u naar de kanton rechter om daar van af te komen. Wel kan het zijn dat de jaarlijkse canon voor u wel verhoogd wordt maar dat zal echt niet in de duizenden euro`s gaan lopen meestal is het een redelijk klein bedrag ook kan u er voor kiezen om de voortuin gewoon terug te geven aan de gemeente er in zitten mag u zo en zo wel maar een echte tuin aan leggen zal dan niet mogen maar daar bestaan ook bloembakken voor :)
Bij de Lease CVketels gebeurde regelmatig hetzelfde.
Dan kun je eisen dat de verkoper je schadeloos stelde door de nog te betalen maanden te betalen of de afkoopsom.
Verder is het van belang te weten, is het 20 jaren of langer of 19 jaren en 11 maanden wegens verjaring?
Ik zou in dit geval aan de gemeente vragen of het te koop is omdat hij de gehuurde verkocht en of ze nog achterstand in huur gaan claimen. Samen met gemeente die ook nog geld tegoed heeft is het makkelijker onderhandelen en bij aankoop grond zoals aangeboden door makelaar zullen alle aankoop en overdracht kosten voor rekening verkoper komen wegens nalatigheid.
houd de oude eigenaar te vriend zou ikz eggen en vraag hem de bewijzen dat hij niet heeft betaald of laat hem dat op schrift te zetten, vraag ook bij de gemeente (wob-verzoek) of de oude eigenaar ooit huur betaald heeft...
als deze situatie langer dan 20 jaar geduurd heeft kunt u een beroep doen op verjaring, zeker als de oude eigenaar de tuin gebruikt heeft als zijnde zijn eigendom...
vraag de oude eigenaar ook hierom en als het kan met bewijzen, vraag ook getuigen hierover te getuigen als het kan, hiermee kunt u een sterke zaak opbouwen richting de gemeente...
komt u er met de gemeente helemaal niet uit en u wilt van de koop af uiteindelijk zult u dit via een advocaat moeten doen via de rechterlijke macht of hiervoor een vergoeding afdwingen bij de oude eignaar...
Over verjaring kun je naar mijn mening niet spreken. De nieuwe eigenaar heeft dit recht absoluut niet opgebouwd. En de vorige eigenaar kan dit niet claimen. Want hij is geen belanghebbende meer.
verkrijging door bevrijdende verjaring bezit ten tijde van verjaring (3:105): • bezit vereist op tijdst ip dat rechtsvordering strekkend tot beëindiging bezit verjaart • aanvang termijn (3:314 lid 2): de dag volgende op die: - waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of - de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.
Als voormalig secretarie-ambtenaar heb ik dit soort verhuringen vaak geregeld. Het betreft hier eigenlijk geen verhuur maar een erkenning van het recht van eigendom van de gemeente op de grond (in dit geval voortuin). Dat alles meestal tegen een symbolische vergoeding die tegenwoordig helaas vooral marktconform is (dus pittig aan de prijs). Als er geen verklaring is getekend (door de vorige eigenaar van de woning) en er meer dan 20 jaar al niet betaald is heeft de gemeente best wat uit te leggen. Ik heb als ambtenaar ook wel dit soort problemen meegemaakt en als de eigenaar van de woning onwillig is om een regeling te treffen wordt het voor beide partijen erg lastig. Formeel is de grond van de gemeente maar als er niets betaald wordt kan het gebeuren dat er verjaring optreedt. Dat moet dan door de rechter worden uitgesproken en dat betekent ook dat er een rechtszaak gestart moet worden en dat kost ook weer geld...Veel geld. Handiger is om met de gemeente te komen tot een verkoop want die grond heeft de gemeente niet nodig (vandaar de voortuinen die meestal wel aantrekkelijk voor de buurt zijn). De kosten van de notaris zijn hoog maar de waarde van de grond zelf moet meer symbolisch van hoogte zijn dan marktconform (want anders wordt het té onaantrekkelijk). Er spelen nog meer zaken een rol zoals de vraag of er doorgaande leidingen enz in de grond liggen. Bij verkoop moeten die verlegd worden naar openbare gemeentegrond. Waar een wil is is een weg. Gewoon proberen de grond aan te kopen en misschien dat iedereen wel meedoet zodat de kans van slagen groter is. Dit zijn van die zaken die heel lastig zijn maar de eigenaar van de grond staat in het Kadaster vermeld en dat blijft zo (als er niets verandert). Mensen kopen een huis zonder vaak zelf na te gaan wat er zoals bij hoort (en wat niet). Daar maken bijna alle kopers zich schuldig aan. Maar de makelaar van de verkoper is wat mij betreft ook nalatig geweest (maar dat is mijn aanname) en ik schat dat er grote kans is dat hij aangesproken kan worden en dat hij zelfs een schadevergoeding zal moeten betalen. Het is zijn taak om dit soort zaken na te gaan.
wat er staat is dat het niet uitmaakt of de eigenaar er 20 jaar woont of 1 dag als ie maar ten tijde van de ingang van de verjaring het perceel in gebruik heeft...
met andere woorden, je vorige antwoord zat er iets naast...
De makelaar is verplicht dit mede te delen. Het maakt niet uit dat hij de verkopende makelaar is. Hij schuift het te gemakkelijk op een eigen onderzoeksplicht af. Hij moet eerlijk zijn en niks achter houden. Hij hoort jou de katastrale tekening te laten zien en uit te leggen of in ieder geval jou daarop attent maken. En natuurlijk weet hij best of hij dat wel of niet verteld heeft. Hoewel het dus vaker schiijnt voor te komen dat de voortuin niet bij de woning hoort, had ik dat nog nooit gehoord. Als er niks op papier staat zou ik een klacht tegen hem indienen en schade vergoeding eisen. Ik kan me niet voorstellen dat hij hiermee weg komt.
Van verjaring is geen sprake aangezien de verkoper geen bezitter was, maar houder. En je kunt niet van houder, bezitter maken. De eventuele verjaringstermijn heeft dus nooit een aanvang genomen.
Deze stelling kan niet juist zijn. Als men bezitter is van een stuk grond, dan is het toch niet nodig dat men door verjaring bezitter wordt ? Men is toch al bezitter ? Als de vorige eigenaar de tuin meer dan 20 jaren in gebruik heeft gehad dan is deze eigenaar bezitter geworden van de tuin. En als juridisch eigenaar van de tuin heeft hij deze kunnen verkopen. En hoefde de nieuwe eigenaar niets te melden. Immers, hij was eigenaar van de tuin door verjaring. Was de tuin niet eigendom geworden door verjaring dan had de makelaar dat moeten melden. Als de makelaar dit heeft geweten dan is er sprake van misleiding door de makelaar.
=marcel75 schreef op woensdag 4 nov 2015, 22:41: Van verjaring is geen sprake aangezien de verkoper geen bezitter was, maar houder. En je kunt niet van houder, bezitter maken. De eventuele verjaringstermijn heeft dus nooit een aanvang genomen.
wimmi, Er is verschil tussen bezit en houderschap. Een huurder kan bijvoorbeeld ook nooit door verjaring eigenaar worden omdat die geen bezitter is, maar houder. In dit geval is ook, afgaande op de gegevens van TS, sprake van houderschap (huurovereenkomst) en dus niet van bezit.
Werd in tekst en/of met foto de indruk gewekt dat dit bij het huis hoorde?
Zowel makelaar als verkoper is verantwoordelijk voor misleiding als ze de indruk wekte dat dit bij het huis hoorde dus de verkoop brochure goed lezen en bekijken en je weet of je iets kunt claimen omdat je nu minder kreeg dan je bod en dus eigenlijk iets teveel betaalde.
Je mag er vanuit gaan dat het op de zowel foto als tekst aangeboden er werkelijk bij hoorde en minder of geen tuin of huur tuin in plaats van eigendom is minder waarde.
Bij huurtuin bekend had de eigenaar dit bij zijn makelaar moeten melden en de huurprijs in de tekst op moeten nemen. Dit zelfde geld voor de erg vaak vergeten CVketels en boilers die niet eigendom maar gehuurde/lease zijn.
Ook de zonnepanelen, ik zie niet of ze eigendom of van Energie leverancier zijn met huur/koop overeenkomst voor tevens gas/stroom leveren want ook dat bestaat nog.
Omdat 99% of meer van alle huizen een voortuin heeft had hij deze afwijking voor de koop duidelijk moeten melden dus hij is volledig aansprakelijk voor waardedaling of schadeloos stelling wegens misleiding! Het aantal meters geven is niet voldoende want je mag er vanuit gaan dat je niet elke woning de maten van de grond moet nameten.
tot15karakters, En bij de verkoopinformatie zit ook een uittreksel uit de kadastrale kaart waaraan je als koper kunt zien waar de erfgrens loopt. Die behoor je wel bekeken te hebben. Met het verstrekken van die kaart voldoet verkoper aan zijn informatieplicht, met het niet bekijken van die kaart voldoet koper niet aan zijn onderzoeksplicht.
Of een tuin wel of niet de foto staat doet er niet toe. Als er een foto in de brochure zit met een vrij uitzicht, betekent dat nog niet dat de grond die tot aan de horizon ziet bij het huis hoort.
eigenaar worden door verjaring gaat via de rechter in de meeste gevallen, ook moet dit vastgelegd worden via de notaris, is niet iets wat zomaar even gebeurt omdat je een perceel al 20 jaar gebruikt en in sommige gevallen 10 jaar...
[quote=marcel75 schreef op woensdag 4 nov 2015, 23:19]wimmi, Er is verschil tussen bezit en houderschap. Een huurder kan bijvoorbeeld ook nooit door verjaring eigenaar worden omdat die geen bezitter is, maar houder. In dit geval is ook, afgaande op de gegevens van TS, sprake van houderschap (huurovereenkomst) en dus niet van bezit.
niet helemaal waar Marcel, ook een huurder kan eigenaar worden, ligt daaromtrent een uitspraak van de rechter in ik geloof Rotterdam maar plaats weet ik niet zeker...
was een meneer die een perceel grond huurde van zijn moeder, hij nam percelen grond naast dit perceel in gebruik zonder daarvoor huur te betalen en na de verjaringstermijn van (in dit geval 10 jaar) eiste hij deze op als zijnde zijn eigendom, werd toegekend door de rechter...
1paul, van de omliggende grond was de zoon geen houder, maar bezitter ter kwader trouw en kan na 20 jaar ongestoord bezit door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden. Van de gehuurde grond niet. Ga maar na: de huurder van een woning zou dan na 20 huurpenningen betaald te hebben, eigenaar kunnen op grond van verjaring. Dat kan dus niet op grond van het beginsel dat een houder geen bezitter kan worden.
De termijn van 10 jaar is van toepassing bij bezit te goeder trouw. Dat mag echter niet snel aangenomen worden bij onroerende zaken aangezien bij het Kadaster in te zien valt hoe de grens loopt. Aangezien het blijkbaar om lagere rechtspraak gaat, mag ik niet uitsluiten dat in geval van een hoger beroep de uitspraak gesneuveld was.
[quote=wolluk schreef op zaterdag 7 nov 2015, 16:27]Beste,
Allen bedankt voor jullie reacties. Verjaring gaat niet op, de vorige eigenaar wist dat het niet zijn eigendom was.
toch wel Wolluk, lees dit even...
Bevrijdende verjaring Voor bevrijdende verjaring bepaalt artikel 3:105 BW dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op de onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of een verklaring voor recht.
Op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid, verkrijgt de bezitter de eigendom van de onroerende zaak van rechtswege, ongeacht diens goede of kwade trouw, ongeacht de duur van zijn bezit en ongeacht de vraag of dit bezit al dan niet onafgebroken is geweest.
De verjaringstermijn voor het instellen van de rechtsvordering is in dit geval twintig jaar en begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.
Van belang is of het hier een rijtjeshuis betreft waar je alleen via de voortuin binnen kunt komen. Als de vorige eigenaar wist dat de voortuin niet zijn eigendom was en ook weigerde de door de gemeente opgelegde huur te betalen, zou de gemeente als eigenaar van de voortuin de vorige woningeigenaar de toegang tot zijn woning hebben kunnen ontzeggen, of, omdat dit wel een erg drastisch middel is, een erfdienstbaarheid hebben kunnen instellen, maar dat zou weer in haar eigen nadeel geweest zijn. De vraag is dus of er sprake is van een erfdienstbaarheid en indien niet, of de gemeente de huidige eigenaar dan kan verbieden gebruik te maken van de voortuin om zijn woning te bereiken als hij weigert huur te betalen. Maar omdat de vorige eigenaar nooit huur heeft betaald en toch via de voortuin zijn woning in kon, lijkt een verbod niet mogelijk en dan is er feitelijk geen reden om huur voor de voortuin te betalen. Inrichten en onderhouden van de voortuin zou een taak van de gemeente zijn, maar uit praktische overwegingen kan Wolluk dat natuurlijk ook, of zelfs beter, zelf doen. Logisch en redelijk zou natuurlijk zijn dat de gemeente de voortuin verkoopt aan Wolluk
Toen we in januari jl ( van 8 tm 27 ) op vakantie waren ontdekte ik dat onze energiemeter niet meer werkte. Ik heb toen meteen Energie Direct hiervan op de hoogte gesteld. Immers we hadden de meter op 15 graden gezet. En het was in deze periode koud, dus praktisch geen verbruik tov dat we wel aanwezig waren geweest. Ze vertelden mij dat ik, zodra we weer terug waren de meter moest checken. Helaas
...
Lees meer
tot mijn verbazing zit er gewoon suiker in de frisdrank van jumbo sinas zero sugar en cola zero sugar,vreem want op de etiket staat groot ..zero sugar.. dn mag je er van uit gaan dat er geen suiker in zit,dus al dietijd als suikerpatient ben ik dus misleid..mag dit zomaar suiker in frisdrank terwijl er zero sugar op staat.
Lees meer
Ik woon in een flatgebouw van Heimstaden en heb nu pas de afrekening servicekosten over 2022 ontvangen. Het probleem zit hem in de stroom kosten algemene ruimtes.In 2021 was dat per woning 163,67 euro en in 2022 475,67 euro. Totaal dus 35.199,67 euro per jaar voor elektra algemeen (verlichting galerij, berging, stopkontacten berging, trappenhuis, lift). Er is inmiddels uitleg gevraagd aan de verhu
...
Lees meer
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de
...
Lees meer
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen. Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde. Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Hallo allemaal, Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen. Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer
